房地产投融资方法.pptx

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清华大学经经济管理学学院
房地产投融融资决策及及其风险管管理案例分分析
CaseStudyonHowtoMakeRealEstateInvestment
andFinancingDecisions,RiskManagement

一项商业行行为的目标标可能往往往包括:
使股东的财财富人长远远来说达到到最大
短期的财务务目标,比比如现金流流的要求
或者非金融融性质的目目标,例如如
友好工作环环境,机会会均等的雇雇佣政策
困难的时期期留住高素素质的雇员员
拥有最高质质量的地产产
拥有某种物物业的最大大地产商

开发商的目目标:
将资本投资资在那些产产生的税后后收益较高高的项目上上,与其它它可选投资资比较时必必须考虑到到风险因素素并作适当当的调整
投资家的目目标:
以小于其内内在价值((即资产可可产生未来来现金流的的现值)的的价格来购购买不动产产或者不动动产证券

计算程式
估计毛租金金
减去估算的的空置损失失
加上其它收收入
=实际的总总收入
减去运营费费用
=净运营收收入或“NOI”
减去债务还还本付息
=税前现金金流(“BTCF”)
把抵押偿还还本金加到到BTCF上
减去折旧
=须纳税的的收入
减去应缴税税金或者加加上节省的的税款
=税后现金金流(“ATCF””)
应对上述各各项参数投投资期5到10年的变化进进行估测

重要的金融融比率(用用于决定投投资的可行行性)
毛租金乘数数
贷款价值((LTV)比
债务覆盖率率(DCR)
盈亏平衡点点
费用比
税前股本回回报率
税后股本回回报
资产回报
内部回报率率
转售价格

有关财务杠杠杆和运营营的比率((用于风险险管理)
贷款价值比比率
债务覆盖率率(DCR)
盈亏平衡点点
费用比

毛租金乘数数(相当于““投资回收收期”)
收购价除以以毛租金
此比率越低低越好
一个很简单单的数字比比较,一般般只能用作作投资项目目的初略筛筛选

贷款价值比比
抵押贷款额额(Loan)/收购价(Value)
估量房地产产投资的金金融风险
违约风险随随LTV的升高而升升高
行业内典型型的LTV控制在75%以下
债务覆盖率率(DCR)
净营运收入入/债务还本付付息



盈亏平衡点点
(运营费用用+抵押付款))/估计毛租金金
建筑为了能能支付所有有的现金开开支和融资资偿还必须须达到的入入住率
一般在65%至95%范围内
费用比
运营费用/实际的总收收入
用于与其他他的房地产产作比较,,单独本身身并无太大大的用途
应该足够高高以保持物物业的正常常运转,同同时使有关关费用如能能源成本得得到控制避避免浪费

单一期间的的或者静态态的赢利量量度标准
税前股本回回报率
税后股本回回报率
资产回报或或者期初资资本还原率率