《房地产投融资方法》.ppt

王洪
清华大学经济管理学院
房地产投融资决策及其风险管理案例分析
Case Study on How to Make Real Estate Investment
and Financing Decisions, Risk Manage分别计算税前或者税后内部回报率
测量预定投资期总体回报最常使用的方法，常与投资者要求的回报率相比较
通常IRR大到在12%至15%的范围内，对于新的或投机性的投资可超过20%以上
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房地产投资与现代投资组合理论及资产定价模型
投资组合回报是各资产回报的加权平均（线性代数）；而投资组合风险并非各资产风险的回权平均
房地产投资信托（REIT）公司，通常在市场上公开地买卖，是为股东赚取利润为目的的拥有和经营包括房地产和（或）抵押贷款的投资组合。
抵押贷款支持证券（MBS）是由许多抵押贷款的组合作保而发行的一种债券或其它的债务投资形式。
资本资产定价模型（CAPM）
资产要求期待回报等于无风险回报加在市场的风险回报乘以此资产的贝他系数；
E[ri]=rf+RPi=rf+βi(ErM-rf)
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期权价值理论与房地产
与房地产有关的一些重要期权
土地开发期权（土地价值与最佳发展时机买入期权模型）
土地买入期权
抵押贷款提前偿付期权
无追索权抵押贷款违约期权
租约期权，等等
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投资案例分析示例
投资可行性研究
开发可行性研究
建设项目
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资金来源
传统渠道：自有资金，合作，银行贷款，施工单位垫资，预售
我国长期以来，房地产开发商的融资渠道单一，主要依靠银行贷款融资。
目前我国房地产企业有3万多家，但是以单个项目开发公司为主，规模小且缺乏持续开发能力，资产负债率大多在70%以上，自有资金所占的比重相当小，主要依靠银行贷款和项目销售回款来周转。
除开发商直接银行直接贷款外，在建筑企业垫资和预售款中都有相当多的银行贷款。所调查，不省北京开发商对银行信贷资金的依赖度竟达到90%以上。
2003年6月121号文件后央行银根紧缩使得一半以上的房地产企业面临资金链断裂之患，甚至面临出局的危险。
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银行贷款
121文件后，尽管各种不同的房地产融资渠道都有所增强，比如全国房地产信托的数量增长很快，但2003全年募集的资金不超过100亿元。而当年全国房地产开发贷款增加了近2000亿元。银行信贷仍然是中国现在房产界资金主力。
银行贷款有着很多优点：便捷，成本相对较低，财务杠杆作用大。同时，房地产信贷业务目前被普遍视为银行的优质资产。
银行贷款现阶段从紧，其对项目开发程度和开发商自有资金的要求，不是大多数开发商短期内能够达到的。
美国的房地产金融业很发达，融资种类多，在房地产企业使用资金总额中银行贷款只占15%左右，贷款总额占银行资产的比重不到10%。而有些东南亚国家以及我国的香港特区，房地产企业的大部分开发资金来自银行贷款，银行资产中房地产信贷占了40%~50%。
在国际商业银行领域有两个所谓“三七开”的惯例，一个是给房地产业贷款占全部贷款余额的30%，其余行业占70%；二是发放给开发商开发性贷款占给房地产业贷款总余额的30%，住房抵押贷款及其他业务占70%。
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上市集资
有的认为国内房地产企业不适合上市，因为没有长期稳定的收租型物业，也就没有稳定的现金流。现在国内大多数的房产企业，资本规模都比较小，根本没有能力像海外房地产机构那样去大量收购并持有收租物业，所在在资本规模较小的情况下，要想快速增长，必须要快速周转。国际上很多大的地产公司在他们发展初期，也是像中国目前的房地产企业一样。发展到一定规模之后，为了保持公司的平衡，增加资产的抗风险能力，才选择做一部分收租物业。
上海复地成功地于2004年2月在香港上市，某一程度的说明了投资者已经突破了这一种心理障碍。今年国际投资者接受了上海复地的快速周转业务模式，以这样一个模式，公司可以保持一个持续的增长。
国内与国外上市比较：
国内上市主要的困难在于政策变化，房地产公司对资本市场的准入是几经周折。有些房地产公司转而采取“借壳上市”的方式，而这些借壳上市的公司，较难获得再融资。
海外上市方面，以香港联交所的规定，三年业绩规定的扣除非主管业务后的净利润绝对数，前两年累计不少于3000万港元，最近一年不少于2000万元。与国内上市相比，虽然在海外IPO的成本较A股上市要高，但再融资成本低，灵活性强，这是吸引很多中资公司到海外上市的重要原因之一。
选择国内或者海外，最终还是看企业自身的发展需要，如果是志存高远的企业，想引入新的股东和现代企业制度，应该