房地产投融资方法.pptx

一项商业行为的目标可能往往包括：
使股东的财富人长远来说达到最大
短期的财务目标，比如现金流的要求
或者非金融性质的目标，例如
友好工作环境，机会均等的雇佣政策
困难的时期留住高素质的雇员
拥有最高质量的地产
拥有某种物业的最大地产商
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开发商的目标：
将资本投资在那些产生的税后收益较高的项目上，与其它可选投资比较时必须考虑到风险因素并作适当的调整
投资家的目标：
以小于其内在价值（即资产可产生未来现金流的现值）的价格来购买不动产或者不动产证券
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计算程式
估计毛租金
减去估算的空置损失
加上其它收入
＝实际的总收入
减去运营费用
＝净运营收入或“NOI”
减去债务还本付息
＝税前现金流（“BTCF”）
把抵押偿还本金加到BTCF上
减去折旧
＝须纳税的收入
减去应缴税金或者加上节省的税款
＝税后现金流（“ATCF”）
应对上述各项参数投资期5到10年的变化进行估测
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重要的金融比率（用于决定投资的可行性）
毛租金乘数
贷款价值（LTV）比
债务覆盖率（DCR）
盈亏平衡点
费用比
税前股本回报率
税后股本回报
资产回报
内部回报率
转售价格
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有关财务杠杆和运营的比率（用于风险管理）
贷款价值比率
债务覆盖率（DCR）
盈亏平衡点
费用比
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毛租金乘数（相当于“投资回收期”）
收购价除以毛租金
此比率越低越好
一个很简单的数字比较，一般只能用作投资项目的初略筛选
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贷款价值比
抵押贷款额（Loan）/收购价（Value）
估量房地产投资的金融风险
违约风险随LTV的升高而升高
行业内典型的LTV控制在75%以下
债务覆盖率（DCR）
净营运收入/债务还本付息


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盈亏平衡点
（运营费用+抵押付款）/估计毛租金
建筑为了能支付所有的现金开支和融资偿还必须达到的入住率
一般在65%至95%范围内
费用比
运营费用/实际的总收入
用于与其他的房地产作比较，单独本身并无太大的用途
应该足够高以保持物业的正常运转，同时使有关费用如能源成本得到控制避免浪费
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单一期间的或者静态的赢利量度标准
税前股本回报率
税后股本回报率
资产回报或者期初资本还原率
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税前股本回报率
税前现金流量/股本投资额
往往用一测度初始赢利水平
此比率越高越好
通常第一年税前股本回报率一般在4-10%的范围内
税后股本回报
税后现金流/股本投资额
类似于税前股本回报率
加上考虑到投资房地产常可避税的好处
能常第一年大致在5-12%范围内
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