房地产投融资方法.ppt

房地产投融资方法

贷款价值比
抵押贷款额（Loan）/收购价（Value）
估量房地产投资的金融风险
违约风险随LTV的升高而升高
行业内典型的LTV控制在75%以下
债务覆盖率（DCR）
净营运收入/债务还3全年募集的资金不超过100亿元。而当年全国房地产开发贷款增加了近2000亿元。银行信贷仍然是中国现在房产界资金主力。
银行贷款有着很多优点：便捷，成本相对较低，财务杠杆作用大。同时，房地产信贷业务目前被普遍视为银行的优质资产。
银行贷款现阶段从紧，其对项目开发程度和开发商自有资金的要求，不是大多数开发商短期内能够达到的。
美国的房地产金融业很发达，融资种类多，在房地产企业使用资金总额中银行贷款只占15%左右，贷款总额占银行资产的比重不到10%。而有些东南亚国家以及我国的香港特区，房地产企业的大部分开发资金来自银行贷款，银行资产中房地产信贷占了40%~50%。
在国际商业银行领域有两个所谓“三七开”的惯例，一个是给房地产业贷款占全部贷款余额的30%，其余行业占70%；二是发放给开发商开发性贷款占给房地产业贷款总余额的30%，住房抵押贷款及其他业务占70%。

上市集资
有的认为国内房地产企业不适合上市，因为没有长期稳定的收租型物业，也就没有稳定的现金流。现在国内大多数的房产企业，资本规模都比较小，根本没有能力像海外房地产机构那样去大量收购并持有收租物业，所在在资本规模较小的情况下，要想快速增长，必须要快速周转。国际上很多大的地产公司在他们发展初期，也是像中国目前的房地产企业一样。发展到一定规模之后，为了保持公司的平衡，增加资产的抗风险能力，才选择做一部分收租物业。
上海复地成功地于2004年2月在香港上市，某一程度的说明了投资者已经突破了这一种心理障碍。今年国际投资者接受了上海复地的快速周转业务模式，以这样一个模式，公司可以保持一个持续的增长。
国内与国外上市比较：
国内上市主要的困难在于政策变化，房地产公司对资本市场的准入是几经周折。有些房地产公司转而采取“借壳上市”的方式，而这些借壳上市的公司，较难获得再融资。
海外上市方面，以香港联交所的规定，三年业绩规定的扣除非主管业务后的净利润绝对数，前两年累计不少于3000万港元，最近一年不少于2000万元。与国内上市相比，虽然在海外IPO的成本较A股上市要高，但再融资成本低，灵活性强，这是吸引很多中资公司到海外上市的重要原因之一。
选择国内或者海外，最终还是看企业自身的发展需要，如果是志存高远的企业，想引入新的股东和现代企业制度，应该将海外上市作为首选，因为可以借助海外投资者的监管与规模推进企业自身的规模、透明，提高经营管理水平，如果是为了圈钱，上海A股市场的市盈率高于香港股市。

上市集资
买壳上市与IPO的比较
上市后的再融资：配股，可转债
就目前的市场情况而言，资本市场也并不过于看好房地产业，房地产开发项目本身具体的投资回收期长，现金流不均匀，业务变化大等特征，在股市上往往表现为劣势。新的公司上市规则似乎放宽了上市限制，但券商等中介机构将承担完全责任，极大限制了暗箱操作。在新规则面前，真正有实力、守规矩的开发商可以顺利上市，而在目前开发商数量过多、食用水平普遍低下的情况下，欲通过大规模上市解决行业性的奖金短缺，似乎并不现实。

信托
信托以其极强的适应及其中介功能，受到了各方面的重视。到目前为止用于房地产投资的信托计划可归纳为下列四种方式：债权、股权、准REIT、财产信托。
信托计划风险
中外比较
就集合信托资金产品来说，委托人在购买资金信托产品之后，取得信托受益权，但丧失了对资金的控制权，其收益完全有赖于信托公司的投资操作，如不考虑投资者对信托公司的依赖程度，投资者的利益一定程度上将有赖于信托公司的信息披露。

基金（案例分析）
现在国内多数基金公司是依据《公司法》采用投资公司模式运作的，而不是以基金形式运作的。采用公司、信托制的房地产基金，将采用私募形式，因受《公司法》和《信托法》的限制，其投资者数量分别不超过50人和200份。
国内房地产基金按资金类型分类
投资方式
国外房地产基金
中国成立房地产信托基金的障碍

债券
可转债：优势，风险控制
目前还不会有很多房地产上市公司支发行可转债，主要是因为它们的资产负债率普遍偏高。
根据《公司法》，发行债券主体要求严格，只有国有独资公司、上市公司、两上个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金以及但保等都有严格限制，加之我国俩券市场相对规模较小，交投清淡，发行和持有的风险均较大。长期债券还面临较大的利率风险