宁波九龙湖别墅项目营销策划提报.pptx

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宁波九龙湖别墅(biéshù)项目营销策划提报
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目 录
PART1/宁波别墅类市场分析
PA)分析
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别墅产品(chǎnpǐn)层次分析
项目
150~300万（单位:m2）
300~600万（单位:m2）
600万以上（单位:m2）
城市别墅
[江南一品]联排230~260
独幢别墅400~420
[日湖花园]独幢550~690
近郊别墅
[格兰春天]联排230~280
双拼330~400
[东海观邸]联排210~280
远郊别墅
[紫汀花园]双拼220
独幢280~500
[钱湖比华利]
独立别墅400~700
结论：
城市别墅逐渐走向高端，近郊别墅以创新和规模、低价赢得市场，去化最快。远郊板块的高端别墅居住群尚在建立中，高端市场的正面角逐尚未拉开，市场机会最大。
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宁波别墅(biéshù)产品客群界定
项目
经济型别墅
中端别墅
高端别墅
总价
150-300万
300万-600万
600万以上
资产总值
1000万左右
2500万左右
4000万左右
居住功能
第一居所为主
第一居所为主
第二居所为主
客户行业类型
小型私营企业主/外贸企业主/货代企业主/公务员/银行管理层/律师/金融工作者
中小型私营企业主/外贸企业主
大型私营企业主
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价值观——“经世致用”
生活方式——“草根情节(qíngjié)”
工作方式——“低调实干”
接受能力——“国际视野，海绵效应”
处世之道——“低调——高调——低调”
文化认同——“圈子文化”
宁波别墅(biéshù)产品客群特征描述
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私营企业主（服装＼机械＼模具＼小家电）
鄞州区的服装企业，慈溪的小家电，余姚的塑料制品及水暖，北仑的外资企业，象山的渔业，宁海的文具等，学历较低，多为白手起家，带有较强的草根特质。此类客户群学****能力强，但是仍很难改变其对金钱、地位、名誉的原始看法，带有很强的暴发特质。
外贸企业主
主要集中于宁波市区，与外商做生意，学历较高，主修英语或者国际贸易，操一口流利的英语，频繁往来于美国，欧洲(ōu zhōu)，日本，中东等地，频繁参加世界性的贸易展会，不仅是全国，乃至全世界，可谓游历盛广，容易接受新鲜事物，也相对比较认同西方文化，可以称他们为＂香蕉人＂。
货代／船运企业主
此类行业多为外贸行业的衍生产业，是外贸公司、工厂与外商之间货物往来的纽带。此类客户与外贸企业主类似，学历普遍较高，操一口流利的英语，与外贸公司、工厂及外商联系频繁，虽不必频繁出国拓展生意，但是在工作中与外商及外贸公司的频繁接触，也带有很强的的世界性眼光。比较认同西方文化。
宁波别墅产品(chǎnpǐn)典型客户描述
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宁波各层次别墅销售(xiāoshòu)去化情况分析
项目
150~300万（单位:m2）
300~600万（单位:m2）
600万以上（单位:m2）
城市别墅
[香洲晓筑]迅速售罄
[江南一品]预定形势火暴。相信将取得迅速销售。
[日湖琴云]仅一套独幢别墅最先去化。其次是叠加别墅销售最快
[日湖花园]销售出3套。刷新宁波别墅总价新高
近郊别墅
[格兰春天]售出50%。销售平稳。二期双拼销售速度明显快于联排。
[东海观邸]基本售完。双拼销售明显好于联排，联排两端套先于中间套去化
远郊别墅
[紫汀花园]双拼70%
独幢90%
[钱湖比华利]高端定位，预定情况良好，市场预期高
结论：
别墅市场整体需求旺盛。高中低端在目前阶段都有热卖典型。
中、低端别墅目前的产品、价格定位都有提升(tíshēng)空间，市场仍在摸索阶段。
购房者对高品质别墅产品尤其追捧，高端别墅市场潜力巨大
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别墅类产品需求研判(yán pàn)结论
以目前市场上不同区域、不同产品的销售情况作为市场需求的参照(cānzhào)，不难发现以下现象：
城市别墅、近郊别墅在今年庞大的集中供应下，各楼盘去化都比较理想，说明尚在起步阶段的宁波别墅市场整体需求庞大，别墅市场大有可为。
从目前市区别墅楼盘的去化（日湖花园，日湖琴云）和预开盘项目（江南一品）的客户积累来看，城市别墅由于土地逐渐稀缺，虽然产品档次不断提高，也不断刷新价格高峰，高