中原-宁波九龙湖别墅项目营销策划提报-103PPT.ppt

目 录
PART1/宁波别墅类市场分析
PART2/项目基地状况分析
PART3/产品策划思路
PART4/营销策划思路
PART5/项目形象稿
PART6/选择宁波中原的理由
PART7/项目操作团队介绍
2021/3/11
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双拼330~400
[东海观邸]联排210~280
远郊别墅
[紫汀花园]双拼220
独幢280~500
[钱湖比华利]
独立别墅400~700
结论：
城市别墅逐渐走向高端，近郊别墅以创新和规模、低价赢得市场，去化最快。远郊板块的高端别墅居住群尚在建立中，高端市场的正面角逐尚未拉开，市场机会最大。
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宁波别墅产品客群界定
项目
经济型别墅
中端别墅
高端别墅
总价
150-300万
300万-600万
600万以上
资产总值
1000万左右
2500万左右
4000万左右
居住功能
第一居所为主
第一居所为主
第二居所为主
客户行业类型
小型私营企业主/外贸企业主/货代企业主/公务员/银行管理层/律师/金融工作者
中小型私营企业主/外贸企业主
大型私营企业主
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价值观——“经世致用”
生活方式——“草根情节”
工作方式——“低调实干”
接受能力——“国际视野，海绵效应”
处世之道——“低调——高调——低调”
文化认同——“圈子文化”
宁波别墅产品客群特征描述
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私营企业主（服装＼机械＼模具＼小家电）
鄞州区的服装企业，慈溪的小家电，余姚的塑料制品及水暖，北仑的外资企业，象山的渔业，宁海的文具等，学历较低，多为白手起家，带有较强的草根特质。此类客户群学****能力强，但是仍很难改变其对金钱、地位、名誉的原始看法，带有很强的暴发特质。
外贸企业主
主要集中于宁波市区，与外商做生意，学历较高，主修英语或者国际贸易，操一口流利的英语，频繁往来于美国，欧洲，日本，中东等地，频繁参加世界性的贸易展会，不仅是全国，乃至全世界，可谓游历盛广，容易接受新鲜事物，也相对比较认同西方文化，可以称他们为＂香蕉人＂。
货代／船运企业主
此类行业多为外贸行业的衍生产业，是外贸公司、工厂与外商之间货物往来的纽带。此类客户与外贸企业主类似，学历普遍较高，操一口流利的英语，与外贸公司、工厂及外商联系频繁，虽不必频繁出国拓展生意，但是在工作中与外商及外贸公司的频繁接触，也带有很强的的世界性眼光。比较认同西方文化。
宁波别墅产品典型客户描述
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宁波各层次别墅销售去化情况分析
项目
150~300万（单位:m2）
300~600万（单位:m2）
600万以上（单位:m2）
城市别墅
[香洲晓筑]迅速售罄
[江南一品]预定形势火暴。相信将取得迅速销售。
[日湖琴云]仅一套独幢别墅最先去化。其次是叠加别墅销售最快
[日湖花园]销售出3套。刷新宁波别墅总价新高
近郊别墅
[格兰春天]售出50%。销售平稳。二期双拼销售速度明显快于联排。
[东海观邸]基本售完。双拼销售明显好于联排，联排两端套先于中间套去化
远郊别墅
[紫汀花园]双拼70%
独幢90%
[钱湖比华利]高端定位，预定情况良好，市场预期高
结论：
别墅市场整体需求旺盛。高中低端在目前阶段都有热卖典型。
中、低端别墅目前的产品、价格定位都有提升空间，市场仍在摸索阶段。
购房者对高品质别墅产品尤其追捧，高端别墅市场潜力巨大
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别墅类产品需求研判结论
以目前市场上不同区域、不同产品的销售情况作为市场需求的参照，不难发现以下现象：
城市别墅、近郊别墅在今年庞大的集中供应下，各楼盘去化都比较理想，说明尚在起步阶段的宁波别墅市场整体需求庞大，别墅市场大有可为。
从目前市区别墅楼盘的去化（日湖花园，日湖琴云）和预开盘项目（江南一品）的客户积累来看，城市别墅由于土地逐渐稀缺，虽然产品档次不断提高，也不断刷新价格高峰，高端客户依然乐此不疲。而目前正在规划中城市别墅亦以高端产品为主。说明高端别墅市场依然有较大发挥空间。
从近郊别墅东湖观邸的销售情况看，销售特征呈现出双拼比联排热销，联排的两端套比中间套更快去化的特征。说明在别墅购买人群中对品质的要求大于总价的约束，别墅产品依然有再提升的空间。
结论：宁波别墅市场需求饱满，高端别墅潜力巨大。
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发展史：宁波别墅市场正处于高速发展的初级阶段，05/06年是宁波别墅供应的井喷期。
区域：城市别墅集中于中高端产品开发，近郊别墅集中于中低端产品开