中原-宁波九龙湖别墅项目营销策划提报-103PPT.ppt

目 录
PART1/宁波别墅类市场分析
PART2/项目基地状况分析
PART3/产品策划思路
PART4/营销策划思路
PART5/项目形象稿
PART6/选择宁波中原的理由
PART7/项目操作团队介绍
Part1／宁波别墅市企业主
大型私营企业主
价值观——“经世致用”
生活方式——“草根情节”
工作方式——“低调实干”
接受能力——“国际视野，海绵效应”
处世之道——“低调——高调——低调”
文化认同——“圈子文化”
宁波别墅产品客群特征描述
私营企业主（服装＼机械＼模具＼小家电）
鄞州区的服装企业，慈溪的小家电，余姚的塑料制品及水暖，北仑的外资企业，象山的渔业，宁海的文具等，学历较低，多为白手起家，带有较强的草根特质。此类客户群学****能力强，但是仍很难改变其对金钱、地位、名誉的原始看法，带有很强的暴发特质。
外贸企业主
主要集中于宁波市区，与外商做生意，学历较高，主修英语或者国际贸易，操一口流利的英语，频繁往来于美国，欧洲，日本，中东等地，频繁参加世界性的贸易展会，不仅是全国，乃至全世界，可谓游历盛广，容易接受新鲜事物，也相对比较认同西方文化，可以称他们为＂香蕉人＂。
货代／船运企业主
此类行业多为外贸行业的衍生产业，是外贸公司、工厂与外商之间货物往来的纽带。此类客户与外贸企业主类似，学历普遍较高，操一口流利的英语，与外贸公司、工厂及外商联系频繁，虽不必频繁出国拓展生意，但是在工作中与外商及外贸公司的频繁接触，也带有很强的的世界性眼光。比较认同西方文化。
宁波别墅产品典型客户描述
宁波各层次别墅销售去化情况分析
结论：
别墅市场整体需求旺盛。高中低端在目前阶段都有热卖典型。
中、低端别墅目前的产品、价格定位都有提升空间，市场仍在摸索阶段。
购房者对高品质别墅产品尤其追捧，高端别墅市场潜力巨大
别墅类产品需求研判结论
以目前市场上不同区域、不同产品的销售情况作为市场需求的参照，不难发现以下现象：
城市别墅、近郊别墅在今年庞大的集中供应下，各楼盘去化都比较理想，说明尚在起步阶段的宁波别墅市场整体需求庞大，别墅市场大有可为。
从目前市区别墅楼盘的去化（日湖花园，日湖琴云）和预开盘项目（江南一品）的客户积累来看，城市别墅由于土地逐渐稀缺，虽然产品档次不断提高，也不断刷新价格高峰，高端客户依然乐此不疲。而目前正在规划中城市别墅亦以高端产品为主。说明高端别墅市场依然有较大发挥空间。
从近郊别墅东湖观邸的销售情况看，销售特征呈现出双拼比联排热销，联排的两端套比中间套更快去化的特征。说明在别墅购买人群中对品质的要求大于总价的约束，别墅产品依然有再提升的空间。
结论：宁波别墅市场需求饱满，高端别墅潜力巨大。
发展史：宁波别墅市场正处于高速发展的初级阶段，05/06年是宁波别墅供应的井喷期。
区域：城市别墅集中于中高端产品开发，近郊别墅集中于中低端产品开发，远郊别墅集中于高端产品开发；区域差异性逐渐形成。
产品：从初期的单一化，逐渐朝多样化发展。其中两端产品最为活跃：低端产品凭借性价比出量迅速，高端产品不断突破档次极限。
客户：对别墅产品的认知随着别墅类产品供应的加大与细分化不断提升。
未来发展：别墅区域概念正在形成，高端别墅类市场供需两旺，未来竞争激烈。
宁波别墅类市场总结
Part1／宁波别墅市场分析
Part2／项目基地状况分析
基地状况分析
区位
项目位于宁波北部，镇海区西北部；西临富庶的宁绍平原，北邻杭州湾而望上海，与九龙湖镇相互依托。
距宁波市区18km，镇海市区19km。（根据驱车测量实际路程约为30km）
交通
从宁波市区、镇海市中心及慈溪余姚等地到本项目均可便捷到达，但329国道部分车多且杂；待九龙大道全线开通后能得到很大改善，远期有市域轻轨经过。
环境
丘陵、山地、湖泊，自然山水得天独厚；
平地、坡地、峡谷、岛屿、半岛等，地形特征多种多样；
原生态天然植被（竹林、茶园、橘园、针阔叶混交林），属于亚热带常绿阔叶林带。
资源
项目周边拥有丰富的旅游资源，有九龙湖、九龙源、香山寺、环湖公园等。
达蓬山上，斗鸡双峰、香山乳泉等自然景观，佛迹寺、佛迹洞、秦渡庵、千人坛、方腊寨、求仙亭等人文胜迹遍布；
旅游区内更有唐代名寺香山寺、文种桥、净圆寺、小洞岙唐代青瓷窑址等景点。
规模
三地块土地总面积539827 ㎡（其中区域间道路用地面积为19299 ㎡，不属于本项目用地 ）
宁波市区
镇海市区
本项目
区域位置：宁波市北侧，镇海区、江北区、余姚市和慈溪市两区两市交汇地带，幽静而不偏僻。
交通配套：未来九龙大道、区域轻轨等便捷沟通城市中心，目前车多且杂，低档乡村小镇级外部配套，景区内部配套尚不能令人满意。
项目环境：山青水秀、四季分明