房地产开发工作内容及流程.docx

完成公建类配套定
位
大类

房地产开发工作内容及流程
主要工作内容
工作部门
主
项
主办
主办
协办
备注
小类
分
项
岗位
部门
说明
部门
节 工作
点 阶段

土地
价值
深判

现状图
市场深度调研
项目最终定位
可行性研究报告
成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、 利润率分析及比选
开发周期及付款计划
项目方案确定
现金流测算
项目所在地房地产市场的总体
房地产市场调查
供求现状、价格水平等
竞争性楼盘调查 项目周边竞争性楼盘详细调查

市场调查，进行地块
周边及辐射范围内
的客户分析、产品分
析、市场竞争分析
等；
根据以往及周边项
目成交客户分析和
产品分析等，对项目
定位、客户定位、产
品定位等，提出策略
性方案。
进行项目开发的方
案设计和成本测算。
根据土地的开工条
件、市场情况，制定
开发节奏。
对项目区域内及周
边进行市场分析、客
户需求分析、产品分
析、已成交客户分
析、竞争楼盘分析等
规
划
设
计
阶
段

区域
市场
调研

项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）
同期操作商业地产项目调查
（商业部分）
公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定

项目周边商圈主要商业业态分
针对重点商家，进行
布状况、经营状况、经营特点、
专向访谈，同时组织
相关专业人士进行
预期发展方向等
专业论证。
竞争项目开发规模、定位种类、
重点访谈了解重点
操作方式、 开发周期等； 提取数
商家对竞争项目的
相关看法、同时了解
据库相关数据进行重点分析、
竞
投资客户对竞争项
争项目实地调研了解相关信息
目的投资意向。
通过行业发展分析、 消费需求分
析，确定可开发公建部分业态种
完成公建部分业态
类。结合市场相关类型物业供求
选择与数量确定
状况，确定所选业态开发数量
项目
定位

市场定位
客户定位 依据控规指标， 提出产品类型建
产品定位 议，完成项目定位工作价格定位
逐步细化成本测算及利润率分
经济测算
析，进行现金流测算
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节 工作
点 阶段
大类

开发计划：
■ 根据宗地状况、 市场条件和公司回款要求， 初步制
定土地开发计划和销售计划；
■ 结合市场现状完成项目公建部分开发不同业态产
品开发顺序建议；
■ 按营销计划和工程情况排定工期。
项目发展报告
项目考核指标初定：
■ 组织讨论，初步拟定的项目开发排期和总体经济指
标要求及各阶段经济指标要求
资金流：
■ 根据工期制定工程款支付计划；
■ 制订配套费及土地款支付计划。
主要工作内容
工作部门
主
项
主办
主办
协办
备注
小类
分
项
岗位
部门
说明
部门
设计
前期
工作
规
划
设
计
阶
段
方案
设计
组织

根据区域市场内客户需求状况
和在销楼盘热销产品分析， 对户
明确产品设计思路 型设计、户型配比、面积区间、景观规划、 建筑风格、 配套标准等规划设计提出改善性意见。
明确