房地产开发工作内容及流程.doc

个人资料整理仅限学****使用:..房地产开发工作内容及流程节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明土地价值深判可行性研究报告现状图市场深度调研市场调查,进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等;工程最终定位根据以往及周边工程成交客户分析和产品分析等,对工程定位、客户定位、产品定位等,提出策略性方案。成本测算:针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选进行工程开发的方案设计和成本测算。开发周期及付款计划根据土地的开工条件、市场情况,制定开发节奏。工程方案确定现金流测算规划设计阶段区域市场调研房地产市场调查工程所在地房地产市场的总体供求现状、价格水平等对工程区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等竞争性楼盘调查工程周边竞争性楼盘详细调查工程所在商圈或临近商圈现状调研<商业部分)工程周边商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向等针对重点商家,进行专向访谈,同时组织相关专业人士进行专业论证。同期操作商业地产工程调查<商业部分)竞争工程开发规模、定位种类、操作方式、开发周期等;提取数据库相关数据进行重点分析、竞争工程实地调研了解相关信息重点访谈了解重点商家对竞争工程的相关看法、同时了解投资客户对竞争工程的投资意向。工程定位公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定通过行业发展分析、消费需求分析,确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况,确定所选业态开发数量完成公建部分业态选择与数量确定市场定位客户定位产品定位价格定位依据控规指标,提出产品类型建议,完成工程定位工作完成公建类配套定位经济测算逐步细化成本测算及利润率分析,进行现金流测算工程发展报告开发计划:■根据宗地状况、市场条件和公司回款要求,初步制定土地开发计划和销售计划;■结合市场现状完成工程公建部分开发不同业态产品开发顺序建议;■按营销计划和工程情况排定工期。工程考核指标初定:■组织讨论,初步拟定的工程开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求资金流:■根据工期制定工程款支付计划;■制订配套费及土地款支付计划。节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明规划设计阶段设计前期工作明确产品设计思路根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析,对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见。成设计院初步选择明确设计单位选择标准,了解相关设计院的价格行情。制定设计组织计划方案设计组织方案、规划设计院选择与合同签订合同文本审核,设计费用审核设计任务书与相关技术指标初订制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准,及规划指标、环境指标的初订依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安、环境等成本指标;制定交工标准,对主要部位做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见。规划方案结合成本测算的研讨及确定对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价,确保预期利润率。结合工程地块的基本素质、成本测算情况和预期销售情况,对工程规划设计提出建议;从施工角度,对主要部位做法提出建设性意见;提供各项配套费用标准。彩色总平面图方案送规划预审彩色总平面图<含经济指标)修建性详规成果详细性规划方案的报建及确定建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定各部门共同商讨成本指标,逐步深化、细化。各部门结合工程实际,从不同角度提出合理化建议。彩色立面效果图送规划预审及审批建筑方案报建图景观概念方案设计及确定各部门结合工程实际,从不同角度对客户景观需求、景观规划设计方案提出合理化建议。节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明规划设计阶段工程指标确认工程成本指标确定对销售费用指标,进行讨论确定;结合不同业态经营客户需求,提供有关配套设备设施种类、数量建议;工程前期、工程、配套、费用等指标落实。工程考核指标确定营销:结合公司战略要求和工程自身状况,协调其他各部门制定工程的考核指标体系;工程:制定工期。年度考核指标调整营销:根据集团发展战略的要求和公司库存、新增、新开资源的数量制定公司年度考核指标体系;工程:制定工期考核标准。施工图设计组织施工图、建筑设计院选择与合同签定进行设计招投标;对结构方案、设备选型进行评估;合同的审核。制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书<交工标准确定、建筑、景观限额指标确定)按产品型式不同,提供建筑设计限额指标、景观限额设计指标:结合工程定位和客户需求及经验判断,参与建筑、景观规划和交工标准的讨论制定;提供工程技术专业建议。结构方案及设备选型研讨及确定