房地产开发工作内容及流程.docx

房地产开发工作内容及流程
节 占 八、、
工作 阶段
主要工作内容
工作部门
备注
主 项
分项
主办 部门
主办 岗位
协办 部门
大类
土地 价值 深判
可行性研究报告
现状图
市场深度调研
市场调查，进行 地块周边及辐射 范围内的客户分 析、产品分析、 市场竞争分析 等；
工程最终定位
根据以往及周边 工程成交客户分 析和产品分析 等，对工程定 位、客户定位、 产品定位等，提 岀策略性方案。
成本测算：针对多个方案 进行初步成本测算、利润 率分析及比选
进行工程开发的 方案设计和成本 测算。
开发周期及付款计划
根据土地的开工 条件、市场情 况，制定开发节 奏。
工程方案确定
现金流测算
规 划 设 计 阶 段
区域 市场 调研
房地产市场调查
工程所在地房地产市场的 总体供求现状、价格水平
等
对工程区域内及 周边进行市场分 析、客户需求分 析、产品分析、 已成交客户分 析、竞争楼盘分
析等
竞争性楼盘调查
工程周边竞争性楼盘详细
调查
工程所在商圈或临近商圈现状调研 ＜商业部分）
工程周边商圈主要商业业 态分布状况、经营状况、 经营特点、预期发展方向
等
针对重点商家， 进行专向访谈， 同时组织相关专 业人士进行专业 论证。
同期操作商业地产工程调查
＜商业部分）
竞争工程开发规模、定位 种类、操作方式、开发周 期等；提取数据库相关数 据进行重点分析、竞争工 程实地调研了解相关信息
重点访谈了解重 点商家对竞争工 程的相关看法、 同时了解投资客 户对竞争工程的 投资意向。
工程 定位
公建部分拟选业态种类确定、所选 业态数量确定
通过行业发展分析、消费 需求分析，确定可开发公 建部分业态种类。结合市 场相关类型物业供求状 况，确定所选业态开发数 量
完成公建部分业 态选择与数量确 疋
市场定位 客户定位
依据控规指标，提岀产品 类型建议，完成工程定位
完成公建类配套
定位
产品定位 价格定位
工作
经济测算
逐步细化成本测算及利润 率分析，进行现金流测算
工程发展报告
开发计划：
■根据宗地状况、市场条件和公司回款要 求，初步制定土地开发计划和销售计 戈號
■结合市场现状完成工程公建部分开发不同 业态产品开发顺序建议；
■按营销计划和工程情况排定工期。
工程考核指标初定：
■组织讨论，初步拟定的工程开发排期和总 体经济指标要求及各阶段经济指标要求
资金流：
■根据工期制定工程款支付计划； ■制订配套费及土地款支付计划。
节 占 八、、
工作 阶段
主要工作内容
工作部门
备注
分项
主办 部门
主办 岗位
协办 部门
大类
小类
说明
规 划 设 计 阶 段
设计 前期 工作
明确产品设计思路
根据区域市场内客户需求 状况和在销楼盘热销产品 分析，对户型设计、户型 配比、面积区间、景观规 划、建筑风格、配套标准 等规划设计提岀改善性意 见。
成
设计院初步选择
明确设计单位选择标准， 了解相关设计院的价格行 情。
制定设计组织计划
万案 设计 组织
方案、规划设计院选择与合冋签订
合同文本审核，设 计费用审核
设计任务书与相关技术指标初订
制订规划、景观及建筑单 体的设计任务书、交工标 准，及规划指标、环境指 标的初订
依据建筑规划、 景观规划及交工 标准初步确定建 安、环境等成本 指 标 ；
制定交工标准， 对主要部位做 法、结构方案、 设备方案等提岀 建设性意见。
规划方案结合成本测算的研讨及确
疋
对于初步测算的成本指标 逐步细化、结合市场调整 售价，确保预期利润率。
结合工程地块的 基本素质、成本 测算情况和预期 销售情况，对工 程规划设计提岀 建 议 ；
从施工角度，对 主要部位做法提 岀建设性意见； 提供各项配套费 用标准。
彩色总平面图方案送规划预审
彩色总平面图 ＜含经济指
标）
修建性详规成果
详细性规划方案的报建及确定
建筑平、立面功能效果及成本测算 的研讨及确定
各部门共同商讨成本指 标，逐步深化、细化。