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一、杭州宏观环境分析
1、城市概况
城市区位
杭州是浙江省省会,全省政治、经济、科教和文化中心,是全国重点风景旅游城市和历史文化名城,副省级城市;
杭州地处长江三角洲南翼,杭州湾西端,钱塘江下游,京杭大运河南端,是长江三角洲重要中心城市和中国东南部交通枢纽;
城市交通
构建以公路、铁路、国际大通道为体系的对内对外交通框架“十一五”计划
城市交通:加快江东大桥九桥、庆春路过江隧道、德胜快速路、秋石快速路、留石快速路、机场高速路拓宽等建设,逐步形成功能明确、级配合理的城市道路网络系统;加快城市快速公交线路,公共停车场、客运枢纽站场等设施建设,构建城市智能交通管理系统平台;加快地铁一期工程建设,力争到2010年前基本建成投入试运行;开展将城市轨道交通系统延伸到富阳、临安和萧山国际机场等地的前期可行性研究;
城际公路:建设杭浦高速及连接线、杭徽高速、杭新景高速、临金高速、申嘉杭高速、杭长高速、钱江十桥钱江隧道及接线等高速公路,形成市域及对外的“一绕、十射、二连、一通道”高速公路主骨架;
铁路:完成沪杭线、浙赣线、杭甬线电气化改造工程;建设磁浮沪杭线、杭宁及沪杭甬城际快速轨道交通、加快黄千铁路前期工作;启动铁路杭州枢纽改造工程;
水运:完成杭甬运河杭州段改造、杭州港大松树集装箱作业区等项目建设;启动京杭运河二通道一期工程、新安江、富春江航道升级改造工程,形成以500吨级航道为骨干、100-300吨级航道为基础,干支直达、与其他运输方式相衔接的现代化内河航道网;启动建设钱塘江外海码头,增强杭州水运出海通航能力;
航空:加快杭州萧山国际机场二期扩建工程建设,提高客货吞吐能力;开辟新的国际航线航班,加强空港物流,发展临港产业;
城市人口
2007年末,全市总人口达万人,比上年末增加万人,增长%;在户籍人口中,农业人口万人,非农业人口万人;
上城区
下城区
江干区
拱墅区
西湖区
滨江区
萧山区
余杭区
总人口数
万人
土地面积
平方公里
18
31
210
88
263
73
1163
1222
人口密度
人/平方公里
19961
15464
4132
5722
2692
2626
1171
758
从年龄结构上看,杭州20岁以下的青少年和60岁以上的老年比例最高,整体呈现沙漏状;
杭州市市区人口的居住区域多集中在市中心地区,萧山区和余杭区虽然早已并入大杭州,但杭州消费者在思想上对两区域还是比较排外,认同度不高,目前还未得到很好的开发和利用,人口密度也相对比较低;
宏观经济数据
、人均GDP
全市实现地区生产总值GDP亿元,按可比价格计算,比上年增长%,连续17年保持两位数增长;其中,第一产业增加值亿元,第二产业增加值亿元,第三产业增加值亿元,比上年分别增长%、%和%;三次产业结构由上年的∶∶调整为∶∶;全市按常住人口计算的人均GDP为52638元,按户籍人口计算的人均GDP为61313元,分别增长12%和%,按国家公布的2007年平均汇率计算,分别达到6922美元和8063美元;
产业结构
杭州的产业结构发展一直相对平稳,第一产业比重逐步减小,第二产业的比重经过一些起伏,07年比重为%;第三产业呈现增长的趋势,07年末比重为%.政府的“退二进三”取得了一定的成绩;整个产业结构朝着良好的方向发展;第三产业的比重提升,有助于居民生活水平的整体提高;2007年,第一产业实现增加值亿元,按可比价格计算,增长%;第二产业实现增加值亿元,增长%;第三产业加快发展,实现增加值亿元,增长%;三次产业结构由上年的∶∶调整为∶∶;
居民储蓄、人均可支配收入
居民储蓄:近五年来杭州储蓄余额步步走高,社会储蓄的增加代表着社会财富的普遍积累,财富的增加、生活水平的提高也代表着对居住环境的改善需求进一步增加;
人均可支配收入:杭州人均可支配收入指标过去7年来快速增长,由2000年9668元增长到07年的21689元,整个国民经济的良好运行,有效的提升了居民的生活水平和消费能力;
社会消费品零售总额
社会消费品零售总额:2007年全市社会消费品零售总额已达亿元,比上年增长%;分城乡市场看,2007年城市实现社会消费品零售额亿元,农村实现社会消费品零售额亿元,分行业看,2007年批零贸易零售额亿元,比上年增长%,餐饮业零售额亿元,比上年增长%;这个增长势头跟GDP得增值基本保持一致性,未来还将继续快速增长;
3、城市总体规划
杭州市总体城市规划
杭州政府新一轮规划提出“城市东扩,旅游西进,沿江开发,跨江发展”的发展战略,将城市以旧城为核心的团块状布局转变为以钱塘江为轴线的跨江、沿江、网络化组团式布局;
一个主城由上、下城区和西湖、拱墅、江干五个城区组成;
三个副城-江南城、临平城、下沙城
双心双轴-双心以指湖滨、武林广场地区的旅游商业文化服务中心和临江地区的钱塘江北岸城市新中心、钱塘江南岸远景城市商务中心;-双轴是指东西向以钱塘江为轴线的城市生态轴和南北向以主城-江南城为轴线的城市发展轴;
江南
临平
下沙
杭州市居住区发展规划
根据杭州市居住区发展规划,2006年至2010年期间居住用地的发展方向可以归纳为“一主、三副、六组团”的格局;“一主”即主城区,为规划的杭州中心居住区;“三副”即临平城、下沙城、江南城,为规划的杭州次中心居住区;
根据规划,杭州主城北部适当保留部分工业、物流仓储区;东部为交通、市政设施区;西部为教育科研居住区;湖滨为旅游工业区,江滨将成新的城市新中心;
杭州市商业规划
杭州商业发展规划:1个市级商业中心和3个市级商业副中心,4个区域商业中心和12个区域商业副中心,形成基本满足居民日常生活需要的社区集镇商业服务网;
从发展趋势看,一心多点的格局,会逐步向“多心多点”的格局转变;“多心多点”的商业格局也说明区域化消费将成为主流;
二、项目界定
1、项目介绍
区位
3KM
6KM
3KM
浙江大学
项目位于杭州西北部,
教育、科研、居住板块
距离市中心仅6公里
距离西城广场1公里
距离申花银泰3公里
西溪湿地
黄龙
地块指标
杭储200840号地块,地块用地使用性质为商业、办公,规划建设中小型企业办公、酒店式公寓及商业、餐饮、娱乐等功能设施;项目由浙江浙大孵化器建设有限公司总体投资开发;
规划地块位于:杭州市西湖区文三西路南侧,天目山路北侧,古墩路西侧,紫荆花路东侧;
地块编号
FG02-C65-01北
FG02-C65-03
地块
面积
30526㎡征地34726,其中道路4200㎡
20600㎡9660㎡
总建面
76315㎡
土地使用性质
商业、办公
商业、办公
建筑密度
35%
容积率
绿地率
≥25%
≥35%
退让红线要求
详附件
建筑限高
45m
2、项目地块自身条件分析
地块周边环境
地块及周边区域处于成熟板块,但周边商业氛围较淡,地块西侧一大型综合体物业已动工建设,规划卖场,项目1地块东侧有一空地
FG02-C65-01
1
FG02-C65-03
3
南
东
西
北
古荡综合商务大楼
地块由莲花街分为南北两块,地块沿主街面较长,地块整体呈长方形,较为方正;1地块临古墩路230米,临莲花街45米,临北规划路52米;临西侧规划路220米;1地块总沿街面在547m左右;3地块沿古墩路98米,临莲花街47米,临西规划路106米,临南规划路为47米3地块总沿街面在298米左右故项目主要沿街总长度为845米;
交通可达性一般
项目周边道路为城市东西向干道天目山路、文三路,
以及南北向交通干道古墩路
本项目距离规划中的地铁2号线与3号线站点1公里
左右;
项目地块对面有4条公交站点,4条公交线基本经过
城西各条主要道路
杭州市地铁规划图
3、项目地块商圈确定
项目商圈确定
核心商圈
次级商圈
西城广场
印象城
物美
华商
项目商业规模级别
地下面积8000余方,地上20000余方,共计28000余方左右
商业呈模块化散状分布
本项目基地面积30526㎡,容积率为,建筑密度35%,建筑落地面积为10684㎡;规划商业体量在28000方左右,其中地下商业面积8000余方,地上商业面积20000多方,地下部分为平层大面积商铺,地上部分则以临街商铺为主,无大的集中式物业形式出现;
地面建筑形式为板式高层,随着层数的增加,商业价值递减;
根据赢商投资对于商业物业类型的级别定义,将本项目定义为邻里型商业类型项目;服务人口5-10万人,辐射半径3-5公里,邻里型商业物业的特点是典型物业形式是街区或集中式物业,商业业态开始出现主力业态或者业态集群,商家品牌聚集度为国内品牌及本土品牌为主;
所在商业类型
服务人口
辐射距离
代表物业形式
开发商业面积
商业业态
品牌聚集度
街坊型Street
1-3万人
1-2千米
住宅底商,街区
万
以中小型业态为主力业态
本土品牌为主
邻里型
Neighborhood
5-10万人
3-5千米
集中型物业,街区
1-3万
出现主力业态或者业态集群
国内品牌、本土品牌为主
区域型
Department
15-30万人
5-10千米
复合型
5-10万
百货公司或卖场为主力业态
国内品牌为主
城市型City
50-100万人
10-30千米
商业综合体
20万以上
百货公司、卖场集群
国际一线品牌为主
泛城市
200万人以上
城际范围
专业市场型商业中心
-
专业市场型商业中心
-
一、杭州宏观环境分析
1、城市概况
城市区位
杭州是浙江省省会,全省政治、经济、科教和文化中心,是全国重点风景旅游城市和历史文化名城,副省级城市;
杭州地处长江三角洲南翼,杭州湾西端,钱塘江下游,京杭大运河南端,是长江三角洲重要中心城市和中国东南部交通枢纽;
城市交通
构建以公路、铁路、国际大通道为体系的对内对外交通框架“十一五”计划
城市交通:加快江东大桥九桥、庆春路过江隧道、德胜快速路、秋石快速路、留石快速路、机场高速路拓宽等建设,逐步形成功能明确、级配合理的城市道路网络系统;加快城市快速公交线路,公共停车场、客运枢纽站场等设施建设,构建城市智能交通管理系统平台;加快地铁一期工程建设,力争到2010年前基本建成投入试运行;开展将城市轨道交通系统延伸到富阳、临安和萧山国际机场等地的前期可行性研究;
城际公路:建设杭浦高速及连接线、杭徽高速、杭新景高速、临金高速、申嘉杭高速、杭长高速、钱江十桥钱江隧道及接线等高速公路,形成市域及对外的“一绕、十射、二连、一通道”高速公路主骨架;
铁路:完成沪杭线、浙赣线、杭甬线电气化改造工程;建设磁浮沪杭线、杭宁及沪杭甬城际快速轨道交通、加快黄千铁路前期工作;启动铁路杭州枢纽改造工程;
水运:完成杭甬运河杭州段改造、杭州港大松树集装箱作业区等项目建设;启动京杭运河二通道一期工程、新安江、富春江航道升级改造工程,形成以500吨级航道为骨干、100-300吨级航道为基础,干支直达、与其他运输方式相衔接的现代化内河航道网;启动建设钱塘江外海码头,增强杭州水运出海通航能力;
航空:加快杭州萧山国际机场二期扩建工程建设,提高客货吞吐能力;开辟新的国际航线航班,加强空港物流,发展临港产业;
城市人口
2007年末,全市总人口达万人,比上年末增加万人,增长%;在户籍人口中,农业人口万人,非农业人口万人;
上城区
下城区
江干区
拱墅区
西湖区
滨江区
萧山区
余杭区
总人口数
万人
土地面积
平方公里
18
31
210
88
263
73
1163
1222
人口密度
人/平方公里
19961
15464
4132
5722
2692
2626
1171
758
从年龄结构上看,杭州20岁以下的青少年和60岁以上的老年比例最高,整体呈现沙漏状;
杭州市市区人口的居住区域多集中在市中心地区,萧山区和余杭区虽然早已并入大杭州,但杭州消费者在思想上对两区域还是比较排外,认同度不高,目前还未得到很好的开发和利用,人口密度也相对比较低;
宏观经济数据
、人均GDP
全市实现地区生产总值GDP亿元,按可比价格计算,比上年增长%,连续17年保持两位数增长;其中,第一产业增加值亿元,第二产业增加值亿元,第三产业增加值亿元,比上年分别增长%、%和%;三次产业结构由上年的∶∶调整为∶∶;全市按常住人口计算的人均GDP为52638元,按户籍人口计算的人均GDP为61313元,分别增长12%和%,按国家公布的2007年平均汇率计算,分别达到6922美元和8063美元;
产业结构
杭州的产业结构发展一直相对平稳,第一产业比重逐步减小,第二产业的比重经过一些起伏,07年比重为%;第三产业呈现增长的趋势,07年末比重为%.政府的“退二进三”取得了一定的成绩;整个产业结构朝着良好的方向发展;第三产业的比重提升,有助于居民生活水平的整体提高;2007年,第一产业实现增加值亿元,按可比价格计算,增长%;第二产业实现增加值亿元,增长%;第三产业加快发展,实现增加值亿元,增长%;三次产业结构由上年的∶∶调整为∶∶;
居民储蓄、人均可支配收入
居民储蓄:近五年来杭州储蓄余额步步走高,社会储蓄的增加代表着社会财富的普遍积累,财富的增加、生活水平的提高也代表着对居住环境的改善需求进一步增加;
人均可支配收入:杭州人均可支配收入指标过去7年来快速增长,由2000年9668元增长到07年的21689元,整个国民经济的良好运行,有效的提升了居民的生活水平和消费能力;
社会消费品零售总额
社会消费品零售总额:2007年全市社会消费品零售总额已达亿元,比上年增长%;分城乡市场看,2007年城市实现社会消费品零售额亿元,农村实现社会消费品零售额亿元,分行业看,2007年批零贸易零售额亿元,比上年增长%,餐饮业零售额亿元,比上年增长%;这个增长势头跟GDP得增值基本保持一致性,未来还将继续快速增长;
3、城市总体规划
杭州市总体城市规划
杭州政府新一轮规划提出“城市东扩,旅游西进,沿江开发,跨江发展”的发展战略,将城市以旧城为核心的团块状布局转变为以钱塘江为轴线的跨江、沿江、网络化组团式布局;
一个主城由上、下城区和西湖、拱墅、江干五个城区组成;
三个副城-江南城、临平城、下沙城
双心双轴-双心以指湖滨、武林广场地区的旅游商业文化服务中心和临江地区的钱塘江北岸城市新中心、钱塘江南岸远景城市商务中心;-双轴是指东西向以钱塘江为轴线的城市生态轴和南北向以主城-江南城为轴线的城市发展轴;
江南
临平
下沙
杭州市居住区发展规划
根据杭州市居住区发展规划,2006年至2010年期间居住用地的发展方向可以归纳为“一主、三副、六组团”的格局;“一主”即主城区,为规划的杭州中心居住区;“三副”即临平城、下沙城、江南城,为规划的杭州次中心居住区;
根据规划,杭州主城北部适当保留部分工业、物流仓储区;东部为交通、市政设施区;西部为教育科研居住区;湖滨为旅游工业区,江滨将成新的城市新中心;
杭州市商业规划
杭州商业发展规划:1个市级商业中心和3个市级商业副中心,4个区域商业中心和12个区域商业副中心,形成基本满足居民日常生活需要的社区集镇商业服务网;
从发展趋势看,一心多点的格局,会逐步向“多心多点”的格局转变;“多心多点”的商业格局也说明区域化消费将成为主流;
二、项目界定
1、项目介绍
区位
3KM
6KM
3KM
浙江大学
项目位于杭州西北部,
教育、科研、居住板块
距离市中心仅6公里
距离西城广场1公里
距离申花银泰3公里
西溪湿地
黄龙
地块指标
杭储200840号地块,地块用地使用性质为商业、办公,规划建设中小型企业办公、酒店式公寓及商业、餐饮、娱乐等功能设施;项目由浙江浙大孵化器建设有限公司总体投资开发;
规划地块位于:杭州市西湖区文三西路南侧,天目山路北侧,古墩路西侧,紫荆花路东侧;
地块编号
FG02-C65-01北
FG02-C65-03
地块
面积
30526㎡征地34726,其中道路4200㎡
20600㎡9660㎡
总建面
76315㎡
土地使用性质
商业、办公
商业、办公
建筑密度
35%
容积率
绿地率
≥25%
≥35%
退让红线要求
详附件
建筑限高
45m
2、项目地块自身条件分析
地块周边环境
地块及周边区域处于成熟板块,但周边商业氛围较淡,地块西侧一大型综合体物业已动工建设,规划卖场,项目1地块东侧有一空地
FG02-C65-01
1
FG02-C65-03
3
南
东
西
北
古荡综合商务大楼
地块由莲花街分为南北两块,地块沿主街面较长,地块整体呈长方形,较为方正;1地块临古墩路230米,临莲花街45米,临北规划路52米;临西侧规划路220米;1地块总沿街面在547m左右;3地块沿古墩路98米,临莲花街47米,临西规划路106米,临南规划路为47米3地块总沿街面在298米左右故项目主要沿街总长度为845米;
交通可达性一般
项目周边道路为城市东西向干道天目山路、文三路,
以及南北向交通干道古墩路
本项目距离规划中的地铁2号线与3号线站点1公里
左右;
项目地块对面有4条公交站点,4条公交线基本经过
城西各条主要道路
杭州市地铁规划图
3、项目地块商圈确定
项目商圈确定
核心商圈
次级商圈
西城广场
印象城
物美
华商
项目商业规模级别
地下面积8000余方,地上20000余方,共计28000余方左右
商业呈模块化散状分布
本项目基地面积30526㎡,容积率为,建筑密度35%,建筑落地面积为10684㎡;规划商业体量在28000方左右,其中地下商业面积8000余方,地上商业面积20000多方,地下部分为平层大面积商铺,地上部分则以临街商铺为主,无大的集中式物业形式出现;
地面建筑形式为板式高层,随着层数的增加,商业价值递减;
根据赢商投资对于商业物业类型的级别定义,将本项目定义为邻里型商业类型项目;服务人口5-10万人,辐射半径3-5公里,邻里型商业物业的特点是典型物业形式是街区或集中式物业,商业业态开始出现主力业态或者业态集群,商家品牌聚集度为国内品牌及本土品牌为主;
所在商业类型
服务人口
辐射距离
代表物业形式
开发商业面积
商业业态
品牌聚集度
街坊型Street
1-3万人
1-2千米
住宅底商,街区
万
以中小型业态为主力业态
本土品牌为主
邻里型
Neighborhood
5-10万人
3-5千米
集中型物业,街区
1-3万
出现主力业态或者业态集群
国内品牌、本土品牌为主
区域型
Department
15-30万人
5-10千米
复合型
5-10万
百货公司或卖场为主力业态
国内品牌为主
城市型City
50-100万人
10-30千米
商业综合体
20万以上
百货公司、卖场集群
国际一线品牌为主
泛城市
200万人以上
城际范围
专业市场型商业中心
-
专业市场型商业中心
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