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地产企业融资策略-案例
10S010055 乔团
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我国地产企业主要的融资方式
一、债权融资
二、股权融资
三、合作开发
四、房地产信托
五、典当
六、承建企业垫资
七、按揭贷款
八、其他
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我国地产企业融资现状
一、近几年的银根紧缩政策
近几年,我国的经济运行总体上呈现高位加速态势,%,国内通货膨胀压力持续加大,流动性过剩问题也趋于明显,经济增长由偏快转为过热的风险总体上看在加大。在此期间,我国房价不断上涨,2007年12月,%。房地产开发投资25280亿元,%。为促进经济的可持续发展,国家采取了从紧的信贷政策。尤其是2007年,央行先后六次提高存贷款基准利率,十次上调法定存款准备金率。针对目前房地市场过热现象,2007年9月央行和银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,对购买自住房首付款比例做了更严格的规定。12月又发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》,对房地产开发贷款审批更为严格。2007年11月,国家发改委和商务部联合颁布了《外商投资产业指导目录(2007年修订)》,将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列。
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二、紧缩政策下对房地产企业融资的现状

2007年,央行6次加息,每一次加息都直接增加了房地产企业的开发成本,加剧了经营风险。央行10次提高存款准备金率,目的在于收缩商业银行的信贷数量,缓解市场上货币流通过剩问题。但紧缩信贷的同时也减少了房地产企业的贷款数量,使房地产企业通过银行贷款进行融资的难度进一步加大。
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2003年9月,证监会又公布了《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》,规定:除国有企业整体改制、有限责任公司整体变更和国务院批准豁免的情况外,股份公司必须设立满3年后才能申请首发上市。以上条件对于绝大多数房地产企业而言,难以达到要求,因为其盈利模式有别于一般工业企业,资金流不连续,呈现周期性的大进大出,不具有持续稳定赢利的特征。房地产企业想通过上市来进行融资难度较大。
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2005年9月,银监会发布《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》,要求信托公司开办房地产贷款业务,严禁向项目资本金比例达不到35%、“四证”不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。2006年8月,银监会再次下发《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》,指出信托公司开办房地产贷款业务,或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款,要严格执行“212号文”的有关规定。2007年3月,新的《信托公司管理办法》明确规定,向他人提供贷款不得超过其管理的所有信托计划实收余额的30%。这使得房地产企业通过信托融资变得困难。
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新型融资方式——金融租赁
金融租赁:
由出租人根据承租人的请求,按双方的事先合同约定,向承租人指定的出卖人,购买承租人指定的固定资产,在出租人拥有该固定资产所有权的前提下,以承租人支付所有租金为条件,将一个时期的该固定资产的占有、使用和收益权让渡给承租人。这种租赁具有融物和融资的双重功能。金融租赁可以分为三大品种:直接融资租赁、经营租赁和出售回租。
直接融资租赁是由承租人选设备,出租人(租赁公司)出资购买,并出租给承租人,租赁期内租赁物所有权归出租人,使用权归承租人,租赁期满承租人可选择留购设备;租赁期内承租人按期支付租金,折旧由承租人计提。
经营租赁是由出租人或承租人选择设备,出租人购买设备出租给承租人使用。设备所有权归出租人所有,使用权归承租人所有。设备反映在出租人固定资产帐上,由出租人计提折旧。
出售回租是指承租人将自有物件出卖给出租人,同时与出租人签订租赁合同,再将该物件从出租人处租回的租赁形式。
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新型融资方式--金融租赁
金融租赁在发达国家已经成为设备投资中仅次于银行信贷的第二大融资方式。据了解,金融租赁业务,在美国其业务量要占到美国固定资产投资额的30%,中国却只占到1%。相对经济规模来说,中国的租赁业务量是非常非常小,但是从另一个角度来说,发展的潜力很大,而金融租赁融资的方式也呈多样化发展。
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地产企业融资成功案例
沪上金融租赁公司“牵手”房地产开发企业和股份制商业银行,国内首个房地产“售后回租+保理”融资项目运作成功——一次性完成融资6个亿
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04年4月初,在沪上金融租赁公司新世纪金融租赁有限责任公司的成功运作下,全国首个房地产“售后回租+保理”融资项目正式签约——沪上一家大型房地产公司将其拥有的海南一著名大酒店出售给金融租赁公司,并签定了5年的“售后回租”合同;金融租赁公司又与一家股份制商业银行签订“国内保理业务