黑龙江省物业管理条例 - hlj.docx

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黑龙江省物业管理条例
（征求意见稿）
第一章 总 则
第一条〔立法目的和依据〕 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例应当位于地面以上并能够独立使用，具备供水、供热、供电、通信、有线电视以及通风、采光等使用功能和独立通道，具有合格的水、电、热等计量装置。所在楼层不得高于二层，但配置电梯和单独建设的除外。
国土空间规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当在附图中注明物业服务用房的具体位置和面积。建设单位应当按照建设工程规划许可证注明的位置和面积建设物业服务用房。
未经业主大会同意，不得改变物业服务用房的用途。
第十三条〔物业服务用房的面积标准〕建设单位应当按照下列规定配置物业服务用房：
（一）房屋总建筑面积五万平方米以下的，按照不低于建筑面积一百平方米的标准配置；
（二）房屋总建筑面积五万平方米以上二十五万平方米以下的，按照不低于总建筑面积千分之二的标准配置；
（三）房屋总建筑面积超过二十五万平方米的，超过部分按照不低于总建筑面积千分之一的标准配置。
分期开发建设的，首期配置建筑面积不得低于一百平方米。
物业服务用房包括物业服务办公用房、业主委员会办公用房等。业主委员会办公用房建筑面积不得低于二十平方米。
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第三章 业主、业主大会、业主委员会
第十四条〔业主及其权利义务〕房屋的所有权人为业主。
因人民法院、仲裁委员会作出的生效法律文书，以及征收安置、继承、受遗赠、买卖、赠与、合法建造等事由合法占有房屋，但尚未依法办理房屋所有权登记的公民、法人和其他组织，在物业管理中享有业主权利，承担业主义务。
业主在物业管理中的权利、义务按照法律、法规规定和管理规约、物业服务合同约定确定，不得以放弃权利为由不履行义务。
第十五条〔首次业主大会会议的召开条件〕 符合下列条件之一的，建设单位应当向物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府提出召开首次业主大会会议的申请，十名以上业主也可以联名申请：
（一）交付房屋专有部分建筑面积超过建筑物总面积百分之五十的；
（二）交付房屋套数超过房屋总套数百分之五十的；
（三）首套房屋交付满两年且交付房屋套数超过房屋总套数百分之二十五的。
分期开发建设的住宅项目，其首期交付使用房屋应当满足上述条件之一。
建设单位应当按照有关要求提供相关材料，并承担召开
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首次业主大会会议所需费用。
第十六条〔首次业主大会筹备组的组建〕 符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处或者乡镇人民政府应当在六十日内指导组建首次业主大会会议筹备组。
筹备组由业主代表，建设单位、街道办事处或者乡镇人民政府、居（村）民委员会、辖区公安派出所等人员代表组成，组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。筹备组成员人数应当为九人以上单数，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的百分之五十。
筹备组中的业主代表由街道办事处或者乡镇人民政府在业主自荐或者推荐的基础上确定，业主代表资格应当适用本条例第二十条有关业主委员会委员资格的规定。
筹备组应当自组建之日起五日内，将成员名单及其与筹备工作相关的个人信息、工作职责在物业管理区域显著位置公示。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处或者乡镇人民政府协调处理。
筹备组成员就筹备工作意见不一致的，按照少数服从多数原则表决决定，票数相等时，由筹备组组长作出决定。筹备组发布的通知或者公告，应当加盖居（村）民委员会公章。
第十七条〔首次业主大会会议筹备组的职责〕 首次业主大会筹备组履行下列职责：
（一）确认业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积，公示业主姓名和人数；
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（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；
（四）确定首次业主大会会议表决规则；
（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；
（六）制定业主委员会选举办法；
（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域显著位置公示。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。
筹备组应当自组建之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。
第十八条〔业主大会职责〕除法律、行政法规规定的职责外，业主大会还应当履行下列职责：
（一）确定物业管理方式；
（二）决定改变物业共用部位、共用设施设备的用途；
（三）确定利用物业共用部位、共用设施设备进行经营以及所得收益的分配与使用；
（四）确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（五）听取和审查业主委员会工作报告、收支预