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李耀宗教授谈商业地产发展趋势
在当今激烈竞争的社会中,商业地产怎么样有效开发利用土地、发展当地的社会经济、及时调整大型零售商和中小零售商的关系,已经变得越来越来重要。城市商业的发展与土地建设等等都有一些十分密切的关系。
商业地产的国际分类
在一些国际发达地区,一般来讲他们都会将商业地产分为六类:;;;;;。
商业和住宅混合地带就是提倡商业和住宅在同一地区发展。不仅建设住宅区,而且也会兼顾店面前商业地带的发展,就是保留底商,增强旧商业地区店面的特性。香港有个湾仔地区,在整个规划当中就是保留了地面的商业地带。很多人都知道香港土地资源十分有限,土地特别贵,房价很高。在土地缺乏的情况下,香港政府有计划地按照城市规划来发展商业地产,没有盲目发展。
在发展中心商业地带的时候,一定要留意当中是不是有足够的跨国公司支持。这里所说的中心商业地点,就是商业发展最繁忙的地区。它足以反映出一个地区的商业文化。在这密密麻麻的大厦、大小建筑当中,要关爱行人,要注重安全。比如说香港的中环,就是中心商业地带,当中还有天桥,一直连到上环,下雨天也不用打伞,利用天桥把整个商业店联合起来。
另外就是邻近商业地带。这个地带鼓励小规模的零售和服务提供给邻近的住宅地区。
办公商业地带。这个地带处于住宅区之内或者是住宅区和商业区之间,适宜提倡低密度的办公地带。
在整个商业地带规划中,有时又分为商业区、商业街、商业社区、综合性的百货商场、专业商场、综合商场和超市等等。
在规划整个商业地产项目时,最重要就是一定要有长远的规划,不能说哪里有地,就盖一个办公大楼;或者是哪里有楼就盖一个SHOPPINGMALL。一定要有全面的配套,政府要发挥牵头的作用。
商业地产的发展规模
在谈到国际商业地产的发展规模时,李耀宗认为,商业地产的发展规模常常分为三级中心:一级中心、二级中心、三级中心。
一级中心包括零售业,一般都是高级百货公司、大型超市、高级时装店、高档电器零售店等等。另外是餐饮业,全部都是高级酒店、高级餐厅、饭店;还有娱乐休闲,并且是全面配套,以高档为主。一级中心在香港就是金钟,特区政府也在这附近,在这个区域内有泰国广场、置地广场,上面是一个小型的
SHOPPINGMALL。另外就是尖沙咀一带,都是一级中心。
二级中心一样有零售业、餐饮业,但是属于中档的档次。还有服务业、商务金融、文化交流、娱乐休闲等等。香港商业的二级中心就是交流、娱乐休闲等等。香港商业的二级中心就是湾仔、铜锣湾一带,从九龙到尖沙咀都能买到中高档的产品。
三级中心就是一般的百货公司、餐饮业、服装店、服务业、休闲等等。在香港,从中环下去就是西环,一直往西推就是三环一带,那个地方饭店、购物商场,什么都有,但是档次大家都了解。所以在一个三级的中心,盖一个很高档的SHOPPINGMALL,绝对不会有经济效益。同样在中环或者是一级中心,开一个低档的SHOPPINGMALL,也没有经济效益。
一级中心、二级中心、三级中心,这个分类当然是有明确规划的,对此要做比较,要了解情况。不一定是越高档就一定以赚钱,而是你能够吸引人家来。你开百货公司,开SHOPPINGMALL不一定要做高档的。在香港真正高档的商业地带就是中环,大家