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（财务知识）个人购房贷款
讲义要点
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个人购房贷款讲义要点
壹、 项目 （楼盘） 按揭贷款合作， 开发商向银行提供的完全资料：
、开发商基础资料：
1 ）书面申请书：项目按揭贷款合作申请书，内容包括开发商
概况（含房地产开发资质和经历、运营财务状况） 、项目情况、工程
进度、投资完成情况、拟申请按揭贷款金额等简要内容。
2 ）有关决议：根据 X 公司章程规定，向运营行出具同意该项
目向我行申请个人购房抵押贷款及配套服务且承担连带保证担保责
任的董事会或股东（大）会决议书及 X 公司执行决议的担保承诺函。
3 ）相关复印件：合法有效的企业法人营业执照、国家和地方
税务登记证、组织机构代码证、 X 公司章程、验资证明、房地产企业
开发资质等级证书、法定代表人证明书、开户许可证、贷款卡号及密
码。
4 ）相关报表：经会计师事务所审验的近三年的年度报表（资
产负债表、损益表、现金流量表） 、最近月份（离上报有权审批行时
间不得超过 3 个月）会计报表。未经会计师事务所审验的报表由银行
客户经理调查核实且签字认可。
5 ）高管个人资料：法定代表人及财务负责人身份证和简历，
如系授权代理，仍需同时提供法定代表人授权委托书、授权代理人身
份证和简历。法定代表人、授权代理人及董事会（或股东会）成员签
字式样。
2、项目（楼盘）资料
1 ）批复文件：计委立项批复（备案） 、项目总平、可行性研究
报告。
2 ）项目“五证” ：国有土地使用权证、建设用地规划许可证、
建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销（预）售许可
证。欠缺的证件要有预计取得时间的说明。
3 ）配套资料：项目建设工程施工合同、项目主要付款凭证、
项目效果图及房屋套型图、受理期间项目形象照片。如需环保部门评
测的的，应取得环境评估资料。如项目为现房，仍应提供竣工验收合
格证明。
、 项目（楼盘）投资构成情况
①土地投资：由地价款和拆迁补偿费组成。地价款包括土地出让
金和城市基础设施建设费。调查土地使用权取得时间和方式，核实土
地出让合同价款，应以实际支付成本核定其投入，差额部分应作为其
应付款。因地块区域、取得方式等差异，土地成本对总投结构占比和
项目利润的影响最大。
②建安成本：包括建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备
采购费用和安装工程费用 （给排水、 电气照明及设备安装、 空调通风、
弱电设备及安装、 电梯及安装、 其他设备及安装） 等。 因同壹地区 （成
都市范围内）建安成本相对固定，在核定建安工程施工合同时，根据
材料成本和施工复杂程度，纯住宅或带底商多层普通商品房项目建安
成本壹般按照 600— 800 元/平方米掌握，电梯公寓壹般按照 800—
1200 元/平方米掌握，如采用了新型建材、高档住宅、设计施工复杂
程度高的高层电梯按照实际投入情况核定。
③前期报建等费用：主要包括开发项目的前期规划、设计、可行
性研究、水文地质勘测以及“三通壹平”等土地开发工程费支出以及
政府建设项目收费。报建费用城区项目壹般在 120元/平方米左右，
郊县项目视地区差异壹般在 80-