房地产法律风险及其防范--房地产法实践53页.ppt

1 来自 中国最大的资料库下载房地产法律风险及其防范房地产法律风险及其防范中国社会科学院法学研究所中国社会科学院法学研究所谢鸿飞博士谢鸿飞博士 2 来自 中国最大的资料库下载提提纲纲一、导言一、导言二、房地产法律风险及其防范二、房地产法律风险及其防范三、房地产法律文书的制作三、房地产法律文书的制作 3 来自 中国最大的资料库下载导言导言房地产法律实践四个环节: 房地产法律实践四个环节: 1 1、拿地(出让、转让(合作、并购、抵债、拿地(出让、转让(合作、并购、抵债等)和划拨;招拍挂) 等)和划拨;招拍挂) 2 2、建房(合作、招投标、、建房(合作、招投标、 BOT BOT 、建设工程、建设工程合同) 合同) 3 3、卖房(预售、现售、担保) 、卖房(预售、现售、担保) 4 4、管房(区分所有权、物业管理) 、管房(区分所有权、物业管理) 4 来自 中国最大的资料库下载一、房地产法律风险及其防范一、房地产法律风险及其防范(一)地权取得的风险及防范(一)地权取得的风险及防范(二)合作开发的法律风险及其防范(二)合作开发的法律风险及其防范(三)拆迁风险及其防范(三)拆迁风险及其防范(四)建设工程合同的风险及其防范(四)建设工程合同的风险及其防范(五)商品房销售中的法律风险及其防范(五)商品房销售中的法律风险及其防范(六)房地产抵押和租赁的法律风险(六)房地产抵押和租赁的法律风险(七)建筑物区分所有权制度的适用(七)建筑物区分所有权制度的适用(八)物业管理风险及其防范(八)物业管理风险及其防范 5 来自 中国最大的资料库下载(一)地权的取得(一)地权的取得 1 1、建设用地使用权出让合同的性质、建设用地使用权出让合同的性质————民事合同还是行政合同? 民事合同还是行政合同? ————灵活运用物权法第灵活运用物权法第 33 33 条(最高法院民事案由条(最高法院民事案由规定)的革新规定)的革新————出让与转让出让与转让 2 2、空间权与建设用地使用权、空间权与建设用地使用权物权法第物权法第 136 136 条: 条: ““建设用地使用权可以在土地的建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权,不得损害已设立的用益物权。用地使用权,不得损害已设立的用益物权。”” 6 来自 中国最大的资料库下载续前续前关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释法律问题的解释第一条本解释所称的土地使用权出让合同,是第一条本解释所称的土地使用权出让合同,是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方,受国有土地使用权在一定年限内让与受让方,受让方支付土地使用权出让金的协议。让方支付土地使用权出让金的协议。第七条本解释所称的土地使用权转让合同,是第七条本解释所称的土地使用权转让合同,是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方,受让方支付价款的协议。转让于受让方,受让方支付价款的协议。 7 来自 中国最大的资料库下载续前续前 3 3、建设用地使用权的善意取得(物权法第、建设用地使用权的善意取得(物权法第 106 106 条条第第3 3项) 项) 4 4、建设用地使用权的双重转让(出让) 、建设用地使用权的双重转让(出让) 《《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释用法律问题的解释》》( ( 2004 2004 年)第年)第 10 10条: 条: ( ( 1 1)办理了登记的一方取得)办理了登记的一方取得( (2 2)均未办理的: )均未办理的: ————已先行合法占有投资开发土地的取得; 已先行合法占有投资开发土地的取得; ————先行支付土地转让款的取得先行支付土地转让款的取得————合同均未履行,先订立合同的一方取得合同均未履行,先订立合同的一方取得 8 来自 中国最大的资料库下载续前续前 5 5、项目转让合同的瑕疵、项目转让合同的瑕疵( (1 1)没有办理依法办理审批、登记手续)没有办理依法办理审批、登记手续————没有办理集体土地使用权转化为国有土地使没有办理集体土地使用权转化为国有土地使用权用权————没有办理国有土地使用权变更登记没有办理国有土地使用权变更登记( (2 2)违反)违反《《房地产管理法房地产管理法》》第第 38 38 条条的的最高法院的态度有所变化最高法院的态度有所变化( (3 3)合同主体:开发区管理委员会)合同主体:开发区管理委员会项目经理部项目经理部 9 来自 中国最大的资料库下载续前续前桂馨源公司诉全