地产四大标准.doc

蒄地产“公司时代”四大标准“市”者生存蒅荿莈 2004年02月10日 09:30 深圳新闻网薅更多免费资料,尽在位的高下在多数房地产商眼里,可谓生死攸关。为一块地拼得你死我活、各显神通的故事并不鲜见。王石对此反应淡然,“贵就贵一点吧。”王石****惯了与政府保持着君子之交,他的逻辑是:“土地先天不足,那么就会逼得整个团队绞尽脑汁把房子盖好,从市场上把好处赢回来,结果还办成了好公司。”肃政企之间要成“君子之交”,首先需企业怀有“阳光心态”。遗憾的是,中国相当一部分房地产公司还处在积累原始财富的阶段,寄望于凭借非商业手段谋得暴利。万通集团董事局主席冯仑诙谐地称其为“小偷心态”。聿无疑,利用非商业手段,有可能一时降低投资成本。但必然能带来市场价值吗?考虑一下各个城市中的烂尾楼盘的情况吧,有不少便是通过良好的高层关系拿到的,地理位置极佳。在买地、贷款时,“关系”可能通融一二,而想凭“关系”继续在市场上有所作为,获得客户认可,那得是一种什么样的“关系”?薇何况,非商业手段,未必就能让你占尽便宜,当因为尝到了一点甜头而不得不想法设法地遮掩“小偷行径”时,那就好比穿上了红舞鞋,斡旋于怪圈之中。没准付出的成本更加高昂。万一“关系”链条“不幸”断裂,漏洞百出,又情何以堪?蚁负债适当蒂中国房地产开发的资金有三大来源:贷款、自筹资金和定金及预付款等。统计数据表明,房地产企业自有资金规模很小,在房地产开发项目中的比例不足1/6,银行直接贷款约占22%,而在定金和预收款中,有很大一部分是个人通过银行按揭来支付的。如果将其计算在内,中国房地产开发中银行资金超过50%。衿纵观各个大城市位列前十的房地产企业的资产负债率,广州达到80%,北京也超过70%。而在房地产业已相当成熟的香港,这一数字不过30%-40%。莄“1993年至1997年万通纵横七省,横跨五大行业,人马达到六千,但不久便纷纷陷落,被迫彻底调整。一直到2000年才度过此劫,将公司和业务带入正常发展的轨道。其间甘苦不言自明。”现在回忆起来,冯仑坦承,当时资产负债率高居不下,压力很大。由于房地产企业是资金高度密集的运作体,资金绝对是它的生命线。肄接通资本市场血脉袁没有资金就没有地产。当货币市场融资日益艰难之际,资本市场直接融资的成本与束缚显然低一些。“地产就是金融。”从香港资本市场凯旋后,首创集团董事长刘晓光非常感慨。首创置业H股在6月19日突破重围,。可见,在银行擎起“铁律”的当口,能够驾驭资本市场、熟谙多种融资渠道的房地产商,从容得多。蕿由于经营模式与所有权属的特殊性,上市地点的选择也格外重要。比如,香港资本市场认可的是香港地产概念:全能开发商、赢利模式相对固定、有稳定的物业,而对内地民营房地产企业无充足土地储备、销售型的经营模式存有疑虑。因此,做一个在何地上市的企业,直接与企业的定位、发展思路相关联,在一地上市,就要按照当地资本市场的要求与****惯去规划、去适应。蒆除上市渠道之外,目前房地产金融产品种类还非常稀少,只有房地产开发流动资金贷款、房地产开发项目贷款和房地产抵押贷款三种。相比之下,由专业性的房地产运作机构发起并管理的房地产产业投资基金,在中国还是新鲜事物。但发达的不动产金融其实比银行与股市两个渠道更有优势。据估计,伴随着市场的巨大需求,房地产信托、类基金式的房地产投资公司、房