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招商专业
知
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培
训
目录
第一章什么是商业地产?商业地产与住宅地产的区别?
第二章什么是市场调查?怎样进行市场调查?
第三章招商人员必须具备的基本要求?
第四章项目介绍统一说明
第五章招商标准流程、内容
第六章商铺专业知识
第七章招商技巧
第八章各类表格及文书的应用
第一章、什么是商业地产?商业地产与住宅地产的区别?
一、什么是商业地产?
商业地产是包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall(意为超级购物中心)、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。
商业地产的形式多样,规模也有大有小。规模大的商业地产如shoppingmall项目、大型批发市场,可以达到几十万平方米,规模小的商业地产项目仅几百平方米,甚至更小。对于规模庞大的商业地产,其经营多采用开发商整体开发,项目统一经营管理,以收取租金为投资回报形式的模式;对于规模较小的商业地产而言,大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式,但很多小规模商业地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底商和各类商业街、商品市场则采用商铺出售、零散经营的模式。
在现实生活中,我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的shoppingmall三种业态。
什么是专业市场?
1概述
传统意义上的专业市场是一种以现货批发为主,集中交易某一类商品或者若干类具有较强互补性或替代性商品的场所,是一种大规模集中交易的坐商式的市场制度安排。其主要特点在于:
⑴是一种典型的有形市场;
⑵以批发为主,兼营零售;
⑶集中交易,有一定数量规模的卖者,接近完全竞争的市场结构;
⑷以现货交易为主,远期合同交易为辅。专业市场的主要经济功能是通过可共享的规模巨大的交易平台和销售网络,节约中小企业和批发商的交易费用,形成具有强大竞争力的批发价格。专业市场的优势,是在交易方式专业化和交易网络设施共享化的基础上,形成了交易领域的信息规模经济,外部规模经济和范围经济,从而确立商品的低交易费用优势。
专业市场从农场兴起,是传统集贸市场向专业化方向发展的结果,因此其“专业”性是相对于集贸市场而言的。与集贸市场相比,专业市场的“专业”性主要表现在:首先是市场商品的专门性,其次是市场交易以批发为主,再次是交易双方的开放性。将这些特点综合起来,简而言之,专业市场的内涵就是“专门性商品批发市场”。根据以上特点,可以比较清晰地把专业市场同综合市场,超级市场,百货商店,菜市场,零售商店,专卖店,商品期货交易所,集市,庙会等各种市场形态区别开来。如深圳著名的华强北电子市场、龙岗平湖华南城、布吉农批市场、笋岗礼品市场、盐田义乌华贸城等。
2发展
近年来,我国每年都有大量的专业市场项目开工建设。根据《2013-2017年中国专业市场建设深度调研与投资战略规划分析报告》的监测数据显示,2004年以来,我国每年新增亿元以上专业市场数量除2009年外,均在100个以上,其中2008年新增559个,为近年来专业市场新增数量最多的年份。2004-2011年,我国共新增2043个亿元以上的专业市场,每年平均增加约255个。
前瞻网分析认为,2012年专业市场项目扎堆推出,主要有两个原因:一是政府提倡的产业转型升级,很多区域希望以市兴业,依托专业市场带动产业提升;二是由于房地产投资的限制,特别是限购令的推出,开发商和投资者都在寻求新的投资方向,开拓新领域,专业市场的巨大潜力引起了开发商和投资者的兴趣。
3运营策略
全面了解行业市场
要做好一个专业市场,就必须做到信息上领先,一般可在中国专业市场网站充分了解专业市场的发展前景、市场容量、同类市场竞争等。比如在惠州开发惠州国际电子城,首先要了解惠州电子产业的基本情况,如产业聚集地以及生产量和原材料的采购量,其次要了解原材料的生产区域,引进一手原材料供应商;其三要考虑到与周边区域如深圳、东莞等地的电子元器件采购中心的竞争性,在保证电子元器件品种的同时,适度控制市场开发规模;其四,针对电子企业采购的特征,有的放矢地进行市场经营和推广等。
完善专业市场的整体配套
完善的专业市场配套是专业市场经营的基本保证。一个完整的专业市场,不仅涉及到仓储、货运代理、分装配送、长短途交通、停车场、展览中心等基本环节,而且还需要银行、酒店、餐饮、行业协会、工商税务、报关、网上交易平台等相关配套服务。这就要求一个好的专业市场必须为经营者和消费者创造一个良好的商业环境,同时也为项目后期经营管理打下坚实基础。有的开发商在开发之初没有一个好的商业规划,项目的配套根本无法满足做批发市场的需要,有的项目虽具备下游采购的信息网络,但却缺乏下游采购消费的交通网络,导致开业后大批量的外来商