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房地产:日本房地产泡沫经验及其借鉴
日本至今都还没有走出20余年前那场房地产泡沫的阴影。今天我们在此做一个总结以期真实地还原当年的那段疯狂。虽然中国目前不可能发生那样的情况,但人类的贪婪所导致的"市场的均衡是短暂的"这一点是一致的。
日本房地产泡沫的特征:2007年底,%。绝对价格也只相当于25年前,也即1982年的水平;
日本房地产泡沫发生时的背景:日本的城市化进程已经接近尾声;与快速城市化相伴的是土地价格快速上涨所导致的所谓的"土地神话";宏观经济增速下降,经济增长方式也转为"出口主导型";日元的国际化和金融自由化于1980年代加速;
日本房地产泡沫的形成及扩大:日元国际化和低通胀导致扩张性货币政策的实施;期间金融机构行为、企业行为都发生了严重扭曲;企业购买大量土地并作为资产保有而脱离交易市场,导致有效供给不足,土地价格持续上升;金融加速器机制起到推波助澜的作用;
日本房地产泡沫期间的调控政策:1990年3月大藏省推出了不动产贷款总量控制政策,即规定银行对不动产贷款时,增长率不能超过其贷款总量增长率。
控制贷款政策效果非常显著,其成为了房地产泡沫破灭的诱导因素之一;
日本房地产泡沫的启示:
1)中国房地产不会发生日本式的泡沫。中国和日本当年最主要的区别就是"城市化进程"。在城市化进程中,城市房价,尤其是核心城市房价总体会快速上涨。85年,%,城市化进程已经接近尾声;而目前中国的城市化率仅为45%,城市化进程正在处于加速阶段。我们认为,中国城市化总体每年还将继续快速提高,中国城市的房价总体是处于上涨过程中的,紧缩性政策导致的房价回调只能是短期的;
2)本币升值并不一定导致房地产价格上涨。85年"广场协议"后,主要发达国家的货币均对美元升值,这些国家并没有发生像日本那样严重的泡沫经济;就中国来看,现在人民币依然在而且还会继续升值,而股票和房地产却早已下跌;本币升值也只是为房地产价格的上涨提供了充裕资金的可能,房地产价格的最终上涨还需要市场一致预期上涨这一重要条件;
3)人是理性的,更是贪婪的。当市场的均衡一旦被打破,若没有有效的调控措施,市场会加速上涨或下跌。日本当年房地产泡沫时,房价的上涨和下跌如此;前期中国的房价上涨也如此。目前中国房价下跌依然如此:在紧缩性的货币政策下,市场的参与者都预期房价要调整,开发商在降价,居民在观望。市场的均衡同样被打破。而政府认为还需要继续宏观调控,还没出手。
前言、日本房地产泡沫的基本特征
1、日本人文地理概况
如图所示,日本由1都1道2府43县组成。日本有三大都市圈,即东京圈(包括东京都,琦玉县,千叶县和神奈川县),大阪圈(包括大阪府,京都府和兵库县)和名古屋圈(包括爱知县和三重县)。三大都市圈囊括了六个最大的工业城市,即东京市、横滨市(属于东京圈)、大阪市、京都市、神户市(属于大阪圈)和名古屋市(属于名古屋圈)。
1985年,,,人口密度达到325人/平方公里,%,%,三大都市圈人口密度高达1578人/平方公里。
同年,%,城市化进程进入稳定发展阶段。%。
2、日本房地产市场概况
日本采取住宅分类供应,低价公房调节住房市场价格的机制。由地方政府及住宅公团建设公营住宅,出售或出租给中低收入阶层;由私营发展商提供商品房,满足中高收入阶层需求;政府通过低价公房来调节住房价格,1966-2000年,新建公营住宅占全部新建住宅的比例达45%左右。住宅金融公库为地方政府及住宅公团提供建房资金,为所有居民提供个人住房抵押贷款,其资金来源主要是财政拨款和邮政储蓄贷款;1960年后民间金融机构开始参与个人住房抵押贷款业务。
日本实行土地私有制,一般情况下,家庭是土地的净出让方,而政府和企业是土地的净买入方。企业是土地价格上涨的最主要推动者。在1985-1992年,,。
3、日本房地产泡沫的基本特征
(1)特征1:泡沫巨大
1984年到1988年,东京都宅基地的资产额由149万亿日元升至529万亿日元,。东京都宅基地的资产增加额是同期日本GDP增加额(72万亿)。
(3)特征3:跌幅大、时间长
1986年到1991年,,%;
1992年泡沫破灭之后,日本地价持续下降14年,直到2006年才有所回升;
2007年底,%;绝对价格也只相当于25