2010年5月杭州三墩区域市场透视.doc

三墩区域市场***置高机构 2010 年5月目录?新政回顾: 1.“ 新政”新国 10条出台的背景分析 : : : ?新政前后杭州市住宅成交量分析 ?三墩区域住宅市场走势 ( 2010 年1-5 月) 小结:置高观点 : (1)区域未来面市的地块: (2)区域内目前在售楼盘(3)2008 年至 2010 年祥符板块及三墩板块地出让(4)小结:置高观点?三墩区域二手房市场走势小结:置高观点? 2010 年人居展选摘 :置高观点 1. 新政回顾“ 新政”新国 10 条出台的背景分析 2008 年 07年次贷危机引发的全球金融危机,国家投资 4万亿积极救市。房地产作为宏观经济的火车头,作为扩大内需的着力点, 08年 12 月,国务院出台一系列优惠政策鼓励刺激地产发展。 2009 年 09年受政策刺激,房地产行业带动下经济发展实现了经济的保 8。优惠政策的刺激下, 08年受金融危机抑制的自主及投资各种需求在 4月份彻底被释放,房地产行业迅速发展,成交呈量价齐升的发展。 2010 年3月3日-14 日两会期间温总理提出坚决遏制房价上涨过快的势头。政府在 09年 12 月与 10 年分别出台国 4 条与国 11 条,国 19 条调控抑制房价上涨,但效果不明显。政府陷入越调越涨的尴尬局面。 4月 15,国务院颁布新国 4条,规定二套房首付不得低于 50% ,贷款利率不得低于基准利率 倍,并实行差别化利率。政府重拳出手,时隔 2 日紧接出台新国 10 条,并要求各地政府都制定各地细则,并引入问责制,将房产问题提高到关系民生的政治层面对待,显示了国家的信心。央行,银监会陆续出手,央行再次上调准备金率 % 。银监会要求所有银行在 6月底提交贷款质量评估报告,并对地方政府债务重新评估。置高解读: 1. 楼市重手低效, 楼市冷热失衡, 中央赶绝炒楼。中央政府此次对房地产调控的决心不容忽视。《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要点主要内容影响评分实行更为严格的差别化住房信贷政策? 90平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于 30% ; ?第二套住房贷款首付款比例不得低于 50% ,贷款利率不得低于基准利率的 倍; ?商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款; ?对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 10 发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用?财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。 9 加强对房地产开发企业购地和融资的监管?对存在土地闲臵及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。 9 建立考核问责机制?对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力,影响社会发展和稳定的,要追究责任 5 加大交易秩序监管力度?对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目,要在规定时间内一次性公开全部销售房源,并严格按照申报价格明码标价对外销售。 8 增加居住用地有效供应?房价上涨过快的城市,要增加居住用地的供应总量。?要依法加快处臵闲臵房地产用地,对收回的闲臵土地, 要优先安排用于普通住房建设 3 调整住房供应结构?保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的 70% ,并优先保证供应。?房价过高、上涨过快的地区,要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。 3 加快保障性安居工程建?确保完成 2010 年建设保障性住房 300 万套、各类棚户区改造住房 280 万套的工作任务 1 2. 银根收紧的新政足以严重打压房地产市场此次调整着重点在银行信贷,历次调整告诉我们,信贷收紧,房地产市场立即降温。新政实施的短期影响: (1) 提高入市门槛,二套房需求得到抑制,市场上盛行观望(2) 短期内抛盘数目增加,业主降价销售后续市场预测: 根据当前市场现状和新政力度,我司认为市场将会出现以下反应: 1. 就市场走势而言:本轮调控,市场量价表现将会经过三个阶段第一阶段:成交量率先萎缩,价格的短期内将呈现僵持状态; 第二阶段:价格开始出现松动,成交量继续保持低位; 第三阶段:成交量开始逐步回升,价格底部基本探明。本届房交会开发商已经开始试探性降价,比如给购买的业主付款进行优惠,采取交房赠送家具等措施,以了解市场对此的反映。需要说明的是,