完整版县城项目户型建议方案39p20年8月专题研究.ppt

县城工程户型建议方案
2021年8月
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。。
对于斌峰·御云府目标的理解
叫座
肥东范围的高销售率
片区高性价比产品
在未来肥东地产市场中造就非凡的影响力
叫好
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工作流程〔报告线索〕
市场竞争
开 ——丽水云天销售员
90平米以下的户型客户咨询较多，但本工程缺少该种面积，后期规划进展调整，将推出该局部产品形式
——盛嘉欧园销售员
丽水云天
103平米
产品研判—高层住宅产品
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产品细节2——大面积赠送获得客户关注，成为突破市场的重要手段；但赠送空间的形式及未来功能改造使用存在很大的突破空间
赠送一半面积约12平米
个别较好的楼盘，赠送空间出现功能化细分，提高了整体户型的实用性及舒适度，但该种做法并未形成常态，同时赠送方式较为单一，空中院馆、入户花园、双阳台等还未出现
无锡金科工程
入户花园
生活阳台
空中院馆
一、二线城市成熟的面积赠送方式
衢州华都维多利亚
空中院馆
生活阳台
、丽水云天
103平米
产品研判—高层住宅产品
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肥东小高层、高层的市场现实——总价天花板
小高层、高层等产品的核心价值在于城市性的兑现；工程周边各种生活配套尚不成熟，因此在价值比较上将面临多方面的不确定性
20-35万
35-45万
45-65万
60-80万
替代性选择：多层洋房
替代性选择：局部洋房产品和老城区产品
替代性选择：团购房、福利房
开展空间受限
因此，当层数越高，面积越大，面对的替代性竞争越大，导致高层产品在竞争中面临不利的地位
产品研判—高层住宅产品
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户型：满足根本的居住需求，对于提高生活品质作用未表现出来。在产品塑造力和产品创新上和合肥城区工程表现有较大差距。需进一步提升产品性价比，塑造符合市场主流需要的产品。
产品研判—住宅产品分析
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项目名称
恒缘时代广场
锦源春天
托斯卡纳
本项目
丽水云天
盛嘉欧园
占地面积（亩）
45
104
240

50
100
工程经济指标
工程经济技术指标：地块方正，无强势景观资源，中等规模工程
地块编号
肥东FD174
地块位置
肥东桥头集路西古河路北
地块性质
居住用地
用地面积

容积率

总建筑面积
121248平米
建筑密度
不低于20%，不高于30%
绿地率
不低于40%
机动车位
住宅、（一般）
高度限制
地块内部
内部为荒地，地块较为平准，地块内部有一定坡地和少部分水塘
工程本体分析
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工作流程〔报告线索〕
市场竞争
开展趋势
竞争聚焦
开展趋势
长期目标：持续旺销、树立市场标杆
品牌战略
短期目标：建立轰动效应
建立充分的竞争优势
工程户型定位
实现
达成目标
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多层产品户型配比建议
项目形象相吻合
考虑市场主流
发展趋势
总价控制
产品适当多元化
严格控制大面积产品占比
主力户型与市场主流产品一致
控制总价在市场接受范围内
扩大客户层面
充分考虑未来2-3年市场价格走势
项目户型配比的原则
类型
户型
面积
套数比
合计
建面比
合计
3+1退台洋房
形象产品
三房
130-140
%
10%
3%
11%
四房
140-150
%
4%
复式
170-180
%
4%
5+1退台洋房
主力产品
三房
90-110
36%
60%
32%
60%
二房
75-90
12%
13%
复式
110-130
12%
15%
8+1创新洋房
创新产品
二房
75-90
25%
30%
23%
29%
三房
90-110
5%
6%
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可提升空间1——户型设计对景观利用不够，户型存在很大优化和提升空间
赠送面积较为常规，无功能性空间的赠送
功能空间划分较为传统，处于满足初级的使用需求阶段
建筑形式传统、单一
露台入户
错层
万科退台洋房
多层户型提升建议
托斯卡纳89平米
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可提升空间2——建议采用退台花园洋房的表现形式，托斯卡纳多层洋房入户方式处理及细节处理较为初级，并未真正满足居住升级的要求
下沉式庭院
半地下室