二手房过户流程.docx

二手房过户流程
过户流程
国土局信息中心做产权调查，收费50元（买方付）。
国土局4号窗口抽签评估（黄姐负责，有时候是王姐）。
拿房产证原件或房产证复印件去抽到的评估公司（收复印
件），评估公司安排评估师去实地看房（有的不用看），三个工作日内 取评估报告并支付评估费（%）。
到农税局申请契税减半，提供房产证原件（收复印件），评
估报告，商品房买卖合同【国土局3号窗口购买，50元/套（4份商品 房买卖合同，2份审批表）】，房款收条并填写申请表，所需材料一式 一份。
七个工作日内取契税减半证明并支付契税（%,
中国银行代收），国土局4号窗口递交材料【买卖双方到场，如买方来 不了的，提供手写托付书；卖方来不了的，提供公证托付书（如已婚, 提供婚姻证明及共有人共同托付）】,须提供商品房买卖合同，审批表, 买卖双方身份证原件核对收复印件，卖方婚姻证明或户口本（如办理 公证托付书则无需），房产证原件及复印件，评估报告，宗地图资料 等相关资料，分别一式两份。
七个工作H内交易所出具税单并由相关部门领导签字，复印
2份分别交给国土局6、8号窗口，窗口出具缴纳税费单，分别由中国 银行和农业银行代收并盖章（未盖章不生效）。【税费名称及收费标准: 营业税
% （一般住宅满五年可申请减免），%,个人所 得税2%或20% （产生土地增值税需交20%, 一般住宅2%）,契税3% （评估或成交价格高于政府优待参考价需交3%）, 土地增值税 30%—60% （增值额/原房产总额小于50%为30%,增值额/原房产总额 大于50%小于100%为40%,增值额/原合同价大于100%小于200%为 50%,增值额/原合同价大于200%为60%）, “菜篮子”价格调剂基金 %等工回单分别交给国土局6、7号窗口并由窗口出具完税证明， 分别复印2份交给交易所并签字说明完税。
七个工作日内领取新房产证（持回执单和身份证领取）。
选购二手房要考虑那些要素：
向房地产相关部门咨询，及时了解手续、费用、程序上的变化等最新的信息。
确定资金来源。是自有资金，依旧向他人筹借，或者向银行申请贷款。
价格和面积。依照自己的资金，决定可能购买何种区位、多大面积的住房。
交通状况。选择一处好的住宅，等于节约了日后在交通方面的时刻和金钱的支出。
房屋价值。通过反复比较判定房屋的价值：托付信得过的中介公司或者评估事务 所进行评估；银行提供按揭时会进行评估。
确认房屋面积。包括建筑面积和使用面积。产权证上一样标明的是建筑面积。最 保险的方法是测验量一下房屋内从墙角到墙角的面积。
观看房屋的内部结构。户型是否合理，有没有专门不适合居住的缺点；管线是否 太多或者走线不合理：天花板是否有渗水的痕迹：墙壁是否有爆裂或者脱皮等明 显的问题。
了解装修的状况。原房屋是否已装修，装修水平和程度如何；了解住宅的内部结 构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。
旧房的历史。哪一年盖的，还有多长时刻的土地使用期限；是否欠物业公司的费 用以及水、电、煤费用。
物业治理。水、电、煤费用如何收取；电梯的品牌、速度及治理方式；小区保安 水平如何样；绿化工作如何；物业治理公司提供哪些服务。
产权。注意产权证上的房主与卖房人是否是同一人，到房地资源局查询此产权证 的真实性，确认产权的完整性，有没有抵押、共有人等。
选择中介。可靠中介应该提供有效的营业执照执业和经纪人姓名、证号和照片•， 明确经纪组织的经营范畴。
购买二手房看房、选房的“十看十不看”
如何选择一套适合自己的好房子，是宽敞购房者普遍关怀的问题。一样情形下， 在确定购房前，大伙儿都会实地勘查一番，以免因为买下有缺陷的住房而遗憾。
不看白天看晚上入夜后看房，能考察小区物业治理是否安全、有无定时巡逻、 安全防范措施是否周全、有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些情形在白天是无法 看到的，只有在晚上才能得到最确切的信息。
不看晴天看雨天 下过雨后，不管业主先前对房屋进行过如何样的装饰，都逃只 是雨水的“侵袭”，这时房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水， 就能一览无余。专门要格外留意阳介、卫生间邻近的地板，看看是否有潮湿发霉 的现象。
不看建材看格局购买二手房时最好是看空房子，因为空房子没有家具、家电等 物遮挡，能够清晰地看到整个房子的格局。比较理想的格局是，打开大门先进入 客厅，然后是餐厅、厨房，卫生间，再到卧房。假如客厅的门直截了当面对卧房, 则私密性较差。各种功能区最好能有效区分开来，如宴客功能、休息功能等。
不看墙面看墙角 查看墙面是否平坦，是否潮湿、龟裂，能够关心了解是否有渗 水的情形。而墙角相关于墙面来说更为重要，