二手房交易.doc

二手房交易二手房交易百科名片二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。二手房是相对开发商手里的商品房而言的, 是房地产产权交易二级市场的俗称, 包括商品房、允许上市交易的二手公房( 房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。二手房交易, 现在在北京、上海、深圳等大城市是一个非常活跃的现象,其发展前景相当可观。目录中介费用交易税费税费计算注意事项法律要点交易流程交易风险中介费用依据物价局相关文件规定, 房产交易额在 10 万元(含 10 万元) 以下的按 2% 收取; 超过 10 万元至 100 万元金额(含 100 万元)的,按 1% 收取;超过 100 万元金额以上的按 % 收取,中介收取服务费,应按每宗交易额计算,而不应该按照买卖双方分别计算。比如,一套房产的成交额为 50 万元,那中介费的计算方法为: 中介费=10 万元× 2%+40 万元× 1%=2000 元+4000 元=6000 元即买卖双方合计需要支付给房产中介的中介佣金为 6000 元整。再比如,一套房产的成交额为 125 万元,那中介费的计算方法为: 中介费=10 万元× 2%+90 万元× 1%+25 万元× %=2000 元+9000 元+1250 元=12250 元即买卖双方合计需要支付给房产中介的中介佣金为 12250 元整。交易税费 1 、营业税(税率 % 卖方缴纳) 根据(财税[2011]12 号)规定,自 2011 年1月 28 日起,个人将购买不足 5 年的住房对外销售, 全额征收营业税。也就是说, 不再区分普通住宅和非普通住宅, 个人将购买不足 5 年的住房对外销售均应全额征收营业税。个人将购买超过 5年(含5年) 的非普通住房对外销售, 按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。个人将购买超过 5 年(含 5 年)的普通住房对外销售的,免征营业税。 2 、个人所得税: (税率交易总额 1% 或两次交易差的 20% 卖方缴纳) 征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过 5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税; 任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注:如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足 5年则需要以纳税保证金形式先缴纳, 若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金, 具体退还额度按照两套房产交易价格较低的 1% 退还。注:地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据, 其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房(不包含非住宅类房产) 。另注: 如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况, 个人所得税也必须征收差额的 20% 。 3 、印花税: (税率 1‰买卖双方各半) 不过从 2009 年至今国家暂免征收。 4 、契税: (基准税率 3% 优惠税率 % 和 1% 买方缴纳) 征收方法:按照基准税率征收交易总额的 3% ,若买方是首次购买面积不足 90 平的普通住宅缴纳交易总额的 1%, 若买方首次购买面积超过 90 平(包含 90 平)的普通住宅则缴纳交易总额的 % 。注:首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠, 契税的优惠是以个人计算的, 只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的 3%。 5 、测绘费 元/ 平米总额= 元/ 平米* 实际测绘面积( 08年4 月后新政策房改房测绘费标准:面积 75 平米以下收 200 元, 75 平米以上 144 平米以下收 300 元, 144 平米以上收 400 元) 一般说来房改房都是需要测绘的, 商品房如果原产权证上没有市房管局的测绘章也是需要测绘的。 6 、二手房交易手续费总额住宅 6元/ 平米* 实际测绘面积,非住宅 10元/ 平米 7 、登记费: (工本费) 80 元,共有权证: 20 元。所需材料: ⑴地税局需要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套( 若卖方夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一套) 、买方身份证复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套( 如果卖方配偶已经去世还需要派出所的死亡证明一份) ⑵房管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张, 免税证明或完税证明复印件; 如省直房改房还需已购公房确认表原件两份和附表一。注:房改房过户时需要配偶一起出面签字;若配偶已经去世但使用了其工龄, 如果是在房改之后则需要先做继承公证再交易过户; 如在房改之前, 则应提交派出所开具的死亡证明原件。省直房改房还需填写《已