房地产开发工程管理大纲.doc

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房地产开发工程管理大纲
第一部分房地产开发工程建设流程管理
施工准备阶段工作流程管理
房地产开发建设过程中，在企业取得《建设用地规划许可证》和《国土证》后工程口即 介入。
第一节 施工准备阶段工作流程
图1-1施工准备阶段工作流程
第二节 施工准备阶段主要节点工作内容详述
1. . 围蔽工程
1. 围蔽前应进行的准备工作：
（ 1） 配套部办理齐全的收地手续后 （取得国土证及建设用地规划许可证 ），由工程部 进行收地围蔽工作。 围蔽工程可按零星工程的委托办法委托施工单位施工。 对征收地块的围 蔽应做到围蔽范围准确，围蔽速度快捷，避免或减少与当地群众的纠纷。
（ 2） 明确征地红线。 工程部根据国土局提供的红线控制坐标点， 按征地红线图放出 征地红线， 做好标记。 若征地红线图中给出的坐标点与国土局提供的红线控制坐标点出入较 大，应由配套部协调相关部门解决。
（ 3） 测算围蔽工程量、 办理围蔽工程委托、 做好围蔽工程的实施方案、 做好围蔽工 程的材料准备、做好围蔽工程的人员准备、做好机械设备的进场准备。
2. 围蔽工程注意事项
（ 1） 积极与当地政府部门沟通，取得当地政府部门的支持。
（ 2） 按已制定的实施方案组织施工。
（ 3） 工程部应与配套部、办公室等部门协同做好解决突发事件的应急处理措施。
（ 4） 围蔽完成后，应安排人员巡视，防止围蔽遭受恶意破坏或乱倒垃圾。
2. . 申报临水临电
配套部申报临水临电时，应会同工程部确定临水临电的容量，同时了解申报流程及办理周 期。临电系统尽可能有足够的富余容量，在条件容许的情况下，应考虑评估首期交楼可能采用 临时供电的需要。
3. . 现场查勘，进一步清理场地
收地后，工程部应对场地内的情况进行详细的了解。正常情况下，已收地块内的拆迁、 坟地迁移、青苗补偿、高压线的迁移等都应在配套部的协调督促下由当地政府相关部门完成。 然而往往因各种原因的影响， 收地后仍有部分迁移工作尚未完成， 影响工程建设进度， 因此， 工程部进场后，也应积极协助配套部协调当地相关部门解决，进一步清理场地。
配套部应摸清原有地下管网的概况及图纸并向工程部通报，工程部应探明地块内电信、 煤气、给排水管，特别是军用光缆的实际分布、走向情况，如影响工程施工，应及时协调相 关部门解决。
所收地块内的林木砍伐， 由配套部协调取得砍伐证后， 根据总砍伐图组织砍伐， 并根据 实际地形与总规进行比较， 砍伐如果对周边环境破坏大， 应及时反馈并进行调整后， 再实施 砍伐。
4. . 工程部组织详勘
1. 取得方案批复后 （总平面确定后） ，工程部可组织勘察单位进场，对阻碍详勘钻孔的
障碍物，工程部应提前组织清理。
2. 勘察单位根据总平图上的坐标点定出孔位，工程部应复核。
3. 根据公司工期要求，督促勘察单位组织足够的钻机进场。一般一台钻机一个工作日
可钻一个孔（ 30 米计）。
4. 所有钻孔工程量应进行验收，并在验收记录上签字，及时存档。
5. 现场钻孔取样完成后， 应督促勘察单位在详勘开钻后 15 天内出快报并按合同要求提 供勘察报告。
5. . 小区分区开发综合策划
小区分区开发综合策划，是小区开发、建设、销售的总纲，由公司总经理主持，召开由 分管配套、招标、设计、工程、销售、资金、合同管理、物业管理的副总经理和各部门负责人 参加的小区分区开发综合策划会，策划会讨论和确定的内容包括：分区开发目标、融资目标、 销售目标、工程建设目标，并根据这些目标制定招标计划和项目运营计划（含图纸需求计划、 配套计划、销售计划、资金计划及工程计划、物业移交计划） 。
6. . 综合策划方案编制
综合策划方案包含以下内容：
1. 施工给水系统：给水管道走向规划、管道管径、用水量及用水计量等。
2. 施工排水系统：排水管道走向规划、管道管径、排水量等。
3. 施工用电系统：施工用电线路走向规划、用电总容量、用电计量等。
4. 施工道路系统：满足施工需要、安全文明施工需要、与永久规划路的关系等。
5. 施工场地划分、 围蔽及临时设施的规划： 满足安全文明施工需要、 满足销售需要等。
6. 施工场地的土方平衡：考虑场地的竖向布置及标高协调、挖方与填方尽量平衡等。
（适当考虑分期开发之间的土方平衡）
7. 小区的公用工程（供电、备用电源、电信、消防、供水、供暖、污水处理等）的建 设是否能满足首期交楼的使用要求。
8. 制定各期开发楼盘的分批销售计划。
9. 制定各期开