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（价值管理）烂尾楼投资价
值分析
20XX年XX月
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烂尾楼”投资价值分析
项目部
二零零四年七月廿二日
目录
壹、“烂尾楼”的形成和特点1
（壹）概念1
（二）成因1
（三）分类1
（四）特点2
（五）处置方法2
二、“烂尾楼”现状及处理案例 3
（壹）“烂尾楼”市场总体情况3
（二）“烂尾楼”现状3
（三）“烂尾楼”处置成功案例 5
三、“烂尾楼”投资价值分析6
（壹）市场需求7
（二）投入成本9
（三）产权问题11
（四）政府优惠和配套政策 11
（五）融资问题12
四、重庆市烂尾楼典型案例14
（壹）项目概况 14
（二）处置14
（三）优惠政策15
（四）项目初步分析16
五、“烂尾楼”的投资机会分析16
（壹）宏观政策背景16
（二）银行不良资产的主要内容 16
（三）投资价值的判断17
（四）参和“烂尾楼”投资的可能性及意义 18
六、结论18
“烂尾楼”投资价值分析
壹、 “烂尾楼”的形成和特点
（壹）概念
“烂尾楼”是指已办理用地、规划手续，项目开工建设后投资额
已超过 25% 或已完成 2/3 工程量， 因开发商无力继续投资建设或陷入
债务纠纷，停工壹年之上的房地产项目，包括已经建成，但水、电、
交通等配套设施不齐全的房地产项目。“烂尾楼”的主体部分是楼、
堂、馆、所，纯住宅“烂尾楼”项目较少，仅占 10% 左右。
（二）成因
国内现有的“烂尾楼”大多数是上世纪 90 年代盲目投资房地产，
因投资方资金链断裂， 后续资金无法到位造成； 其二是市场定位问题，
如许多开发商在 1997 至 1998 年间盲目投资写字楼；其三是债务问
题，如拆迁纠纷、融资纠纷、债务纠纷等。也有些“烂尾楼”是因为
1997 年的亚洲金融危机造成的。
“烂尾楼”壹般地处城市要道或商业中心。严重影响市容市貌；
投资巨大，壹般上千万甚至几亿资金，除严重影响开发商、建筑商和
消费者外，银行也深受其害，“烂尾楼”是银行剥离的不良资产的主
要内容之壹。
（三）分类
“烂尾楼”按形成原因主要分为三类：壹是后期资金不到位，二
是市场定位失误，三是陷入各种纠纷，如拆迁纠纷、联建纠纷、融资
纠纷、债务纠纷等。其中多半是因为资金链条断裂，工程未完，开发
商已拿不出钱来，银行也不愿继续贷款，而项目又无法转让给其他投
资人。
（四）特点
、投资规模大、搁置时间长；
、债务关系错综复杂；
、地理位置优越；
4、政府有壹定优惠政策、复工手续简单；
、需调整营运方案，投入后续资金；
、折价出让；
（五）处置方法
每个“烂尾楼”项目都有其具体的不同特点，要针对特点采取不
同的清理办法。 “烂尾楼”处置的主要方式：
、自行复工。开发商资金实力较雄厚，项目无诉讼纠纷的停工
工程，督促开发商定期自行复工。
、协助业主进行转让。业主已不打算自行建设的项目，可由业 主自行转让。但要规定转让期限，不能无限期拖延。
、托管。对存在诉讼和纠纷，但诉讼标的低于项目本身价值，
且市场潜质较大，而现开发商又无力继续操作，则能够由政府指定中
介机构进行处置。
4、强制拍卖。对项目执行标的大于项目价值，又涉及到存在相
关诉讼的项目，则限定拍卖条件，进行强制拍卖，让新投资方注资激
活问题楼盘。债权人通过法院拍卖收回资金。
、强制拆除。对于那些无力盘活，又无继续开发价值且严重影
响城市景观的烂尾楼坚决予以拆除。
二、 “烂尾楼”现状及处理案例
（壹） “烂尾楼”市场总体情况
、全国情况
国内“烂尾楼”主要分布在海南、上海、北海、北京等地，其中
北京最少，仅十几处。据 1998 年的统计，海南停缓建工程总报建面
积为 1600 万平方米，闲置土地近 18618 公顷。上海，截至 2002 年
12 月，停建缓建楼盘项目累计达 624 个，涉及总金额近 1000 亿元。
北海有 108 个，直接沉淀资金 200 亿元。其他各大型城市，壹般都
在几十个左右。其中，住宅和商务楼的比例大概在 1 ： 9 左右。
、重庆市情况
据“搜房网”提供的数据，截至 2003 年底，重庆市五城区和高
新区范围内的停建工程总面积达 100 万平方米，有 68 处之多。主要
分布在机场高速、人民南路、人民北路。其中 90% 之上“烂尾楼”定
位为酒店、写字楼。有 30 个“烂尾楼”正式对外公布且接受举报，
包括爱舍尔花园、恒利大厦、四川省图书馆、明日大厦、西南高分子
综合楼、四川省蔬菜副食品批发市场、金舟大厦、同源大厦、成都锻