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土地收储“四管一控”将助推城投公司转型-发布版范文.doc


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土地收储“四管一控”将助推城投公司转型-发布版范文
江苏现代资产投资管理顾问有限公司王蓬
日前财政部、国土资源部、人民银行、银监会等四部委联合下发了《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》(以下简称‚通知‛)。从《通知》内容来看,是在43号文之后,进一步规范地方政府投融资行为的重要文件,其直接目的是限制土地储备规模、理顺土储机构和城投公司关系。《通知》所述‚四管一控‛内容在规范化土地收储运作的同时,也为城投公司带来了转型机遇。(注:‚四管一控‛,即土地收储的组织管理、债务管理、资金管理、采购管理和土地收储规模控制,详细解读详见‚现代投资咨询‛微信号2月23日发布的文章‚‘四管一控’,土地收储再规范——《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》解读‛)
一、《通知》内容回顾
《通知》对现行的土地管理制度做出新的规定,核心内容包括以下几点:
1、清理压缩现有土地储备机构。国土资发[2021]162号对地方政府土储机构实现了‚名录制‛管理,只有列入由国土资源部统一归口管理的土地储备机构目录的土地储备机构才有资格依法开展相关的土地登记发证、土地储备融资等工作。而此次《通知》规定,‚每个县级以上(含县级)法定行政区划原则上只能设置一个土地储备机构,统一隶属于所在行政区划国土资源主管部门管理,性质是公益一类事业单位
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‛,也就是要裁撤合并冗余的机构。
2、进一步规范土地储备行为。《通知》要求土地储备机构保留土地一级开发工作,剥离土地二级开发、城市基础建设工作、保障性安居工程建设等工作,并限期在2021年12月31日前完成剥离。更重要的一条是,‚土地储备工作只能由纳入名录管理的土地储备机构承担,各类城投公司等其他机构一律不得再从事新增土地储备工作‛,这也就是禁止城投公司再参与土地一级开发。
3、调整土地储备筹资方式。除了土地出让收入,土地储备机构资金来源包括四个部分:国有土地收益基金、财政部批准的其他资金、发行地方政府债券筹集的资金、以上资金产生的利息收入。《通知》规定,‚自2021年1月1日起,各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款,不得以项目所涉及的土地名义融资或者变相融资。‛这就从源头禁止了抵押‚生地‛获得贷款的行为。
同时,《通知》明确规定,若资金不够,地方政府债券必须通过省级政府在国家核定的债务限额内代发,这能在一定程度上控制债务风险,并合理安排债务规模和期限。
4、规范土地储备资金使用管理。《通知》对土地储备资金的使用范围做了明确的规定:征收产生的费用、前期开发费用、原有土地储备贷款本金和利息支出。《通知》还规定,‚土地储备机构所需的日常经费,应当与土地储备资金实行分账核算,不得相互混用,土地储备资金不得用于土地储备机构日常经费开支
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