董万程-201年2物权法教学案例-答案版.doc

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物 权 法 教 学 案 例
一、物权法总则案例
第一章 物权法绪论案例分析
1、张三从开发商处买了一套二手房，需要到房产登记部门办理过户手续，登记部门以开发商的房屋手续不全为由拒绝办理过户登记。
问：此时有无物权法的适用？
答：有。不动产登记属于物权法的调整范围。
2、李四将自己的房屋卖给了王五并和王五签订了合同，约定次日一起去办理过户登记。不料第二天王五生病住院，一住就是数月。在此期间，张三也看上了李四的房子，问李四是否可以将房屋卖给自己，并愿意出更高的价格。李四想：自己虽然已经将房屋卖给了王五，但毕竟没有支付价金，并且将其卖给张三，还能获得更高的价款，于是就将房屋卖给了张三。不久，张三付完房款，并办理了过户登记。后来，王五病愈出院，要求李四交付房屋并办理登记。
问：房屋的所有权归属于谁？
答：房屋的所有权属于张三。《物权法》第9条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，张三交付房款后办理了过户登记，依法取得房屋所有权。虽然李四与王五签订了房屋买卖合同，但并没有办理过户登记，房屋所有权仍然属于李四，他享有对自己房屋的自由处分权；此时，李四与王五的房屋买卖合同仍然有效，但因其无法履行合同应向王五承担违约责任。
3、Ａ因参与非法集资案，自己被骗的同时，也欠了亲戚很多的钱，此外还有不少散债，共计800多万。在亲戚朋友向他讨债时，A说：谁要是对我好一点，我就多还谁一些钱；谁要是对我不客气，我也对他不客气，分文不给他。于是A反而因此成了“大爷”。有一次，他再次向债权人B借钱，并约定好，如果B再借钱给他，他就将自己的那套房子优先偿还给B，并答应就此写下字据。B于是又一次将钱借给了A。不久，法院查封了A所有财产，包括其房子。在诉讼过程中，B根据其与甲的约定主张对房屋优先受偿。
问：B的主张能否得到法院的支持？
答：不能。物权的种类和内容由法律规定，当事人不能自由创设。本案中，AB之间的约定违反了物权法定原则，从而是无效的。
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第二章 物权概述和第三章物权变动案例分析
1、甲去银行贷款，为担保自己债务的履行，决定将自己的房屋抵押给银行。在甲将房产证押给银行但尚未办理抵押登记的情况下，就给甲发放了贷款。债权到期时，甲不能清偿债务，银行要求拍卖其房屋以优先实现自己的债权。
问：银行与甲的抵押权是否成立？
答：不成立。《物权法》第9条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”据此，以房屋为标的设定抵押权必须要办理抵押登记，尚未办理的，抵押权不成立。
2、张某和王某之间签订房屋买卖合同，约定张某将自己的房屋以20万元卖给王某，并在一个月内办妥变更登记。但在一个月内，房屋行情看涨，于是张某待价而沽，拒不办理登记。王某将张某告上法庭，张某以未办理登记为由主张合同无效。
问：张某的主张是否成立？
答：不成立。《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，张某和王某的房屋买卖合同有效，但不发生物权变动的后果。
3、小明将自己所有的一栋房屋卖给了甲，约定待付清全部价款后再办理所有权转移登记。甲担心小明在所有权转移前将房屋再行出卖，于是到公证机关办理了预告登记。期间，小明果然将房屋买给了小张。问：甲能够向小明、小张主张何种权利？
答：《物权法》第20条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”本案中，虽然办理了预告登记，但甲并没有取得房屋所有权，在其完全取得所有权之前的期间内，甲能够向小明主张债权以及基于此债权而产生的所有权的期待权。小明与小张之间的房屋买卖行为未经预告登记的权利人甲的同意，不发生物权变动的效力。
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4、甲拥有一处房产，但其产权证书一直