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融资租赁不动产知识分享

作者：Aaron Gao(高松)
业务交流合作：QQ 534681653
一、 不动产分类：不动产主要包括房产所有权、国有土地使用权。
二、 不动产概述：
（1） 房屋所有权：期限与用途依附于土地使用权。需关注方面
A、小产权证无法办理抵押（且不受保护）
B、 土地性质为划拨的房产大部分地区无法办理抵押。
（2） 土地使用权：无所有权概念，只有使用权。需关注方面
A、使用权包括国有建设用地土地使用权及集体土地使用权，只有
前者可以办理抵押手续（目前我国部分地区开始了宅基地等农村
土地使用权流转试点，但仅限一些涉农机构办理）
B、使用权取得形式包括出让与划拨。划拨的土地使用权无法抵押，
若想性质变更为出让，需补缴一笔土地出让金（大约为评估价的
50%）且手续极为繁琐。
C、使用年限：住宅：70 年 工业：50 年 商业：40 年 综合：50
年 科教文卫：50 年（故目前的写字楼、商铺等的土地性质多办理
综合用地，不再办理商业性质）

三、 不动产估值：
（1） 住宅、商铺、综合房产：评估报告仅可做参考使用。若为新购
置的房产，可参照购买价格；若为之前购置房产，可参照二手
房网站、中介等周边二手房的成交价格。
（2） 工业厂房：依据评估报告及构造成本。（单层钢结构造价一般不
超过 1000 元/平米，双层的一般在 1500 至 2000 元/平米左右。
若为冷链或特殊钢结构，造价会适当上浮；复合结构（钢混或
砖混）造价比钢结构稍高）
（3） 工业用地使用权：评估报告作为参考使用。2 个重要指标：一
为当地政府公布的基准地价，在此基础上上浮 30%内尚属合理；
二为地上附属物的建造情况（若五通一平、或地上已建造完毕
评估价可适当上浮）
（4） 住宅/商住/商业用地使用权：参考该宗地块拍卖成交价格。

四、 抵押办理
（1） 住宅、商铺、商住：在当地房产管理部门办理。房产抵押在我
国抵押相对简易，即可以抵押给金融机构，也可以抵押给个人
及非金融机构。此处需注意的是：普通住宅目前只需办理房产
抵押即可（即没有办理土地证不影响抵押权的设立）；但别墅、
商住或商业房产需双证齐全，如没有土地证不可办理抵押，而
且在过户、更名中也存在着不便。（需补缴土地出让金）
（2） 工业用地及厂房、住宅用地（特指房产开发商）：在当地国土资
源局办理。目前大部分地区房管局及国土资源局认定，工业用
地上的厂房、办公楼等均