[工学]10、第十章土地经济评价.doc

[工学]10、第十章土地经济评价.doc第十章 土地经济评价
第一节 城镇土地估价与分等定级
一、城镇土地估价的理论
地价的概念：是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价
影响地价的因素
一般因素：
行政因素——土地制度与政策，城市规划，隶属关系等
人口因素——人口密度，家庭人口构成等
社会因素——安定状况，城市化进程等
经济因素——经济发展状况，储蓄与投资水平，收入和消费水平，利率变化等区域因素—— 繁华程度；交通条件；设施条件；环境质量
个别因素—— 面积与形状；临街状况；规划限制；土地使用年限
土地估价的基础理论
1）土地生产力理论—— 不同区域由于自然条件、社会发展条件的差异，土地生产力存在着分异。土地生产力是土地经济评价的前提和基础。
2）土地区位理论— —杜能：农业区位论；韦伯：工业区位论；克里斯泰勒：中心地理论
区位是决定城市土地利用价值的重要因素
区位是衡量地租地价的主要标尺
3）地租地价理论— —绝对地租是土地价格存在的根源， 级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素， 垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要因素。
土地价值来源于收益，土地价格是土地价值的货币表现
估价就是根据土地质量优劣、生产率高低确定其价值的经济评价
4）土地供需理论—— 土地提供的产品和服务受市场供求关系的制约； 土地本身作为商品，
土地流转、价格受供求关系的影响，土地的供不应求是绝对的、普遍的。
二、城镇土地估价的方法
收益还原法
估算土地在未来每年预期纯收益的基础上， 以一定的还原率， 将评估对象在未来的纯收益折算为评估时的收益总和的方法。
适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物
2. 剩余法
剩余法亦称假设开发法。 开发利用后预计获得的总收益扣除其开发投资和正常利润，
剩余价值就是土地投资商所能提供的土地价格。
剩余法适用于：待开发土地估价；待改造的再开发房地产估价
剩余法特点：可变因素多，估价的可靠性取决于资料的准确性和经验的丰富性

其
市场比较法
市场比较法就是用已经定价成交 （包括租赁） 的土地与待估土地相比较， 以此推断出土地的价格。其理论依据是替代经济原理。
使用市场比较法的条件：掌握丰富的市场交易资料，这些资料与待估土地具有相似性、可比性。
成本逼近法
成本法亦称累加法。它是以土地开发的投资加上适当的利润来求取地价。
地价＝土地取得费用＋开发投资费＋利息＋税金＋开发利润 +土地增值收益
路线估价法
路线估价法是通过制定标准宗地的单位价格即路线价， 以此为基准、 根据临街深度等因
素，来评定相邻各宗地的价格。它主要用于大面积的市地估价。
地价＝路线价 * 深度百分率 *其他修正率 * 总地面积
三、城镇土地分等定级的含义
定义： 根据城镇土地的经济和自然属性，及其在城镇社会经济活动中的地位和作用，综合评定土地质量，划分城镇土地等级的过程。
城镇土地分等定级的体系
土地等——城镇之间土地的地域差异
土地级——城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异
“等”和 “级 ”两个层次的划