物业管理条例实施细则.doc

第一条为贯彻执行《吉林市物业管理条例》(以下简称《条例》),结合本市实际,制定本细则。第二条城乡建设、城乡规划、市政公用、公安、环境保护、城市管理行政执法等部门应当按照《条例》第五条和市、县(市)、区人民政府的有关规定,履行物业管理活动的相关职责。第三条首次业主大会会议筹备组成员中业主代表人数,不得少于筹备组成员总数的二分之一。筹备组成员不得作为业主委员会委员的候选人。不履行业主义务、欠缴物业服务费的业主,不得作为业主委员会委员的候选人。第四条召开业主大会会议或者表决事项,应当采用书面征求意见形式将征求意见材料送达每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告。凡须投票表决的,表决意见应当由业主本人签名。第五条按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上业主委员会委员提议,应当在3日内召开业主委员会会议。业主委员会主任、副主任无正当理由未在规定时间内召集会议的,物业所在地的街道办事处(乡、镇人民政府)可以指定业主委员会其他委员召集会议。 第六条业主委员会不履行召开业主大会定期会议、临时会议职责或者不组织业主对某一管理事项进行表决的,物业所在地街道办事处(乡、镇人民政府)可以责令业主委员会限期召开会议或者表决;逾期未召开会议或者未表决的,物业所在地的社区居民委员会可以在街道办事处(乡、镇人民政府)指导监督下,组织召开会议或者组织表决。第七条业主大会未能选举产生业主委员会,或者业主委员会委员人数不足总数的50%,不能依法履行职责时,物业所在地的社区居民委员会在街道办事处(乡、镇人民政府)的指导和监督下,可以代行业主委员会的职责。业主委员会成立后,社区居民委员会代行的业主委员会职责终止。第八条业主委员会会议作出的决定和业主大会会议决议、业主共同表决事项情况,实行备案制度。业主委员会应当在决定或者决议公布前,持决定、决议、业主委员会会议记录、业主大会会议召开的过程等资料到物业所在地街道办事处(乡、镇人民政府)备案。街道办事处(乡、镇人民政府)应当对业主委员会会议决定、业主大会会议决议形成的过程和结果进行审查。业主委员会、业主大会召开程序或者决定违反相关法律、法规规定的,街道办事处(乡、镇人民政府)可以责令限期改正,逾期不改正的,街道办事处(乡、镇人民政府)有权撤销决定或者决议,并在物业管理区域内公布。第九条社区居民委员会应当建立物业管理工作联席会议制度,每季度召集一次物业管理联席会议。联席会议由业主委员会、物业服务企业、公安派出所组成,并可以邀请街道办事处(乡、镇人民政府)派员参加。第十条物业服务企业取得资质证书后,方可从事物业管理活动。物业服务企业应当接受市、县(市)、区物业管理行政主管部门的定期和日常监督检查。定期监督检查每3年进行一次,定期监督检查结果在资质证书副本上予以记载。第十一条市物业管理行政主管部门核发的物业服务企业资质证书有效期为3年。物业服务企业应当在资质证书有效期满前30日内,向原资质审批部门或者承担原审批职能的部门,申请等级核定或者换发资质证书。第十二条物业服务企业聘用的物业管理专业人员,必须取得职业资格证书,并接受市、县(市)、区物业管理行政主管部门的监督检查。职业资格证书不得涂改、出租、出借、转让。市、县(市)物业管理行政主管部门应当建立物业管理专业人员簿册。取得职业资格证书的物业管理专业人员,必须在一个物业服务企业从事物业管理工作。物业管理专业人员调整时,应当及时在簿册上予以标注。物业管理专业人员是指企业经理、部门经理、项目经理及其他管理人员,不包括工程技术人员和财务人员。第十三条物业服务企业取得资质证书后,不得有下列行为:(一)物业管理专业人员达不到物业服务企业相应的资质等级规定的人数; (二)聘用未取得物业管理职业资格证书的人员; (三)出租、出借、转让资质证书;(四)未按照规定办理资质变更手续;(五)提供虚假的资质申报资料。第十四条物业服务企业在物业管理活动中,不得有下列行为:(一)挪用、套用和侵占物业专项维修资金; (二)收取物业服务费用,不向业主出具发票;(三)滥收、多收物业服务费用;(四)将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人,或者从其他物业服务企业承接一个物业管理区域全部物业管理业务;(五)擅自改变物业服务用房用途;(六)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施用途;(七)擅自占用、挖掘、破坏、拆除、移动物业管理区域内的共用设施设备(包括物业服务企业在履行合同期间,从物业服务费用中列支增加的共用设施设备和办公设备等);(八)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营或者允许他人经营; (九)物业服务合同终止或者业主大会会议决定提前终止物业服务合同时,不撤出服务项目或者不移交物业服务用房等共用设施设备及有关资料;(十)未按照规定程序,提前撤出物业服务项目,或者撤出时