北京南四环地产发展现状.docx

北京南四环地产发展现状近十年未有新盘供应的四环旧宫板块,即将迎来规模空前的放量,从而成为今年楼市的“最热板块”。据悉,继万科、金第、国奥、葛洲坝等多家房企巨头拿地布局,打破旧宫平静之后,这些地块目前正相继进入实质性开发阶段。预计今年年内,旧宫板块将初步形成至少白万平方米体量、集合商业商务大配套、产品品类丰富的高端住区。目前旧宫所在的东南四环片区,因受到总部经济发展和南城计划继续推进的双重利好,积累了强劲的高端置业需求。2010年11月到2011年年末期间,包括万科、金第、富力、国奥、葛洲坝等在内的至少6家房企巨头在旧宫摘地布局。其中,仅地铁旧宫站南侧、凉水河西侧,就有万科、金第、富力和葛洲坝四家巨头排兵布阵。商业物业目前旧宫开发进入白热化阶段,品牌发展商扎堆新盘云集。包括金第万科朗润园等项目在内,预计年内将至少新增白万平方米的高端住区,满足区域新晋置业需求。这些新晋客群关注生活品质,不仅对区域的交通、生态等条件极尽挑剔,更注重商业设施的配套,注重生活情趣的营造和生活品味的提升。竞品分析据悉,此次万科在旧宫打造的区域商业旗舰“万科广场”,是旧宫的商业综合体项目。项目总体量高达12万平方米,包括一个8万多平方米左右的区域型购物中心,,以及一个数千平方米的商街。其中,万科广场购物中心作为该商业综合体中的重头戏, 将打造成为集时尚白货、生活超市、品牌餐饮、星级影院等功能为一体的全家庭型一站式生活广场,全面满足旧宫及邻近区域客群的生活所需。目前是该区域内唯一的大型城市综合体,规划的“24小时不夜城式”运营、地铁直驳、室内四季恒温的环境加上空间业态的巧妙设置,将彻底升级旧宫板块的商务、消费、休闲配套品质。而万科、金第双子巨头的品牌实力和责任保障,也将领衔为旧宫的城市升级图景增添浓墨重彩。随着旧宫“万科时代”的来临,区域居住观、产品观、人文观即将得到全方位提升,预计年内白万平米高端生态住区就将初现雏形。商业建议商业品相亟待提升的旧宫,堪称“万事俱备,只欠东风”。如何成为旧宫区域发展的“东风”?按照客群辐射范围,购物中心分为城市中心型、区域型和社区型三种。由于目前城市呈现多中心发展趋势,区域型购物中心需求剧增。打造的区域型购物中心,即以适度超前的理念,充分满足区域居民生活所需,并引领新的消费模式和生活方式。受众人群核心消费群:消费意识超前的上层社会人士中心消费群:较高消费仪式的高收入人士辐射消费群:中高层收入,市内或周边人士住宅物业据了解,目前旧宫所在的东南四环片区因总部经济发展迅猛, 新盘供应稀少,高端置业需求强劲。另外,邻近旧宫的东高地一带航天部高科技人群以及南部新区的高端产业人群中,也积累了大量的改善型置业需求。而旧宫目前的房地产项目多建设于2000年前后,产品品质落后;2003年至2004年零星建设的几个商品住宅小区,也难以满足区域日益增加的高端改善型置业需求。环绕四环沿线全览京城核心区楼市,从西四环沿线的万柳、四季宵板块,到北四环的业运村、望京板块,再到东四环的朝阳公园、朝宵板块……京城西部、北部、东部的核心城区均有了以四环沿线为据点的典型高端住区。生态资源优厚、发展空间巨大、需求强劲的旧宫板块,亟待全面升级人居格局,形成规模化高端住区,填补东南四环的供应缺口。竞品分析旧宫新一轮开发均主打城市改善型产品。作为房企领军者