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投资项目评估报告最终.doc


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上海海湾蓬莱仙阁别墅项目评估报告目录一、项目概况 1二、建设必要性分析 2三、市场分析 2四、项目配套条件落实情况 4五、项目投资估算与资金筹措 5六、项目财务经济评价 6七、不确定性分析 7八、总评估 7项目概况奉贤海湾板块别墅区从2014年开始开发,目前已初具规模,已完成了西部9、8平方公里的开发。12家房地产开发公司先后进入奉贤海湾。以世茂、招商地产、绿地集团、同丰、平苑、海岸线、建都房产等主要的别墅为主,已完成房地产开发面积19万平方米,板块内共建造了400多栋别墅,销售率达80%以上迄今为止,预计在2010年前建造完成3000栋别墅以及多层公寓,形成拥有10万人口的小镇,就是上海最大的以独栋别墅为主的低密度别墅区之一。一幅“城在海边、屋在林中、人在绿中”的画卷正在展开。随着奉贤海湾板块的知名度越来越高,目前这里的别墅销售情况愈发乐观。从2014年下半年以来,别墅热销程度一直居高不下。据了解,购房者中,有三分之一就是奉贤本地人,三分之一来自上海其她地区,还有三分之一来自外地(包括境外)。目前,来海湾购房的境外人士正逐年增多。购房者中有很大一部分就是出于投资目的买房的。因此,朱可嘉公司也准备进入此区域发展。建设必要性分析随着社会经济的发展与社会的进步,房地产企业的经营方式越来越多样化,大部分企业不再局限于单纯的开发活动,而开始重视房地产开发与经营并举,以提高企业经济效益,增强风险抵抗能力,这不仅房地产企业具有项目策划、建设方面的知识,而且要具备资本投资与资产管理的能力。 房地产开发经营就是房地产产品从开发建设到竣工投入使用,并在经营管理与市场流通过程中实现房地产商品价值的经济活动。它不仅为人类社会的生产、生活提供入住空间与物质载体,满足社会对房地产的物质需要,而且通过投资、项目开发与资产管理,创造投资效益与社会效益,成为房地产企业经济活动的重要组成部分。市场分析整体情况分析1、上海别墅市场趋向成熟上海别墅市场起步于80年代后期,发展一直较为缓慢,进入90年代后期,随着上海对外开放程度的进一步提高与房产业的迅速发展,在上海出现了大批外销花园别墅群,形成上海别墅市场的第一次浪潮,但此时别墅的类型、功能及其针对的潜在客户群均较为单一,市场化程度较低,因而在随后的几年中再次跌入了谷底。直至1998年下半年,随着中国经济的持续、高速发展,作为国内经济中心的上海的住宅市场得到了迅猛发展,同时也带动了别墅市场的复苏。地铁1号线的通车营运使得上海西南郊首先掀起了内销别墅的开发热潮。经过这三年的发展,上海的别墅市场已由单一的基本别墅类型发展成为多元化物业共存的市场形态。排屋概念的出现,双复式公寓(叠加式别墅)的形成以及近年所出现的"里弄式住宅"与"新独院住宅",均可瞧作就是别墅的衍生产物,表明市场开始真正走向成熟。近年来,上海别墅住宅建筑面积与销售量以持续15%的幅度递增,去年别墅的总体价格水平比前年上涨了10%,而伴随着入世及第八次降息等利好消息的刺激,可以预见,别墅类物业的需求仍将呈放大趋势,别墅市场前景瞧好。2、市场供应状况分析(1)供应量持续放大据统计,目前上海别墅开发用地近2万亩,平均每个项目的占地面积在10万平方米左右。以综合容积率0、7计算,则近2-3年内上海别墅市场的供应量将达到940万平方米,这还没有计算近两年内新批土地的潜在供应量。另外,从2

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  • 时间2020-07-15