资产评估实验及答案.doc

资产评估实验指导书编写:肖川林实验一:资产评估在房地产评估中的应用实验目的:进一步掌握各种评估方法在房地产评估中的应用实验任务:计算分析题1、待估宗地为待开发建设的七通一平空地,面积2000平方米,允许用途为住宅建设,允许容积率为6,覆盖率为≤50%,土地使用权年限为70年,要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。有关数据如下:预计建设期为2年,第一年投入60%的总建设费,第二年投入40%的总建设费,总建设费预计为1500万元。专业费用为总建设费用的6%,利息率为10%,利润率为20%,售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5%,假设住宅楼建成后即可全部售出,楼价预计为4500元/平方米,折现率10%。方法提示:1)预计住宅楼的买楼价的现值为:2)总建筑费用现值为:3)专业费用:专业费用=9190000×6%=551400(元)4)租售费用及税金:租售费用及税金=29752066×5%=1487603(元)5)投资利润:投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用)×20%=(地价×20%)+(9190000+551400)×20%=(地价×20%)+19482806)总地价:总地价=(2975-551400-l48)÷(1+20%)=16574783÷=13812319(元)2、有一待估宗地,现收集到4个可比较参照交易案例,具体情况如下表。宗地成交价格(元/平方米)交易时间交易情况容积率剩余使用年限区域因素个别因素待估地2010/%%028502008/011%%37602009/-2%47802008/-1%1%表中的交易情况、区域因素及个别因素值,都是参照物宗地与待估宗地比较,负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差,正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优,数值大小代表对宗地地价的修正幅度。容积率与地价的关系为:容积率在l-,,宗地单位地价比容积率为1时增加3%。该城市地价指数见下表:年份200520062007200820092010指数100105108110111115试根据以上条件评估待估宗地2000年1月20日的价格。方法提示:确定待估地分别与参照物1、2、3、4作比较后的评估值。用平均法计算待估地评估值3、有一宗已七通一平的待开发建设的空地,土地面积为3200平方米,,拟开发建设为公寓。土地使用权年期为50年。据市场调查和项目可行性分析,该项目建设开发周期为3年,取得土地使用权后即可动工,建成后即可对外出租,出租率估计为90%,每建筑平方米的年租金预计为300元,年出租费用为年租金的25%。建筑费预计每建筑平方米1000元,专业费为建筑费的10%,建筑费和专业费在建设期内均匀投人。假设当地银行贷款利率为7%,不动产综合还原利率为8%,开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15%。试评估该宗土地的地价。计算结果以元为单位(取整)。方法提示:1)测算不动产总价不动产建筑总面积:3200×=8000(平方米)不动产纯收益=300×8000×90%×(1-25%)=1620000(元)不动产收益年期=50-3=47(年)2)测算建筑费及专业费建筑费及专业费=1000×(1+10%)×8000=8800000(元)3)计算利息利息=地价×7%×3+8800000×7%×=+924000(元)4)计算利润利润=19706113×15%=2955917(元)5)测算地价地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润=1970--92地价=6994224/=5780350(元)单价=5780350/3200=(元/m2)楼面地价==(元/m2)该题为收益法和剩余法的综合运用,利用收益法求取不动产总价,利用剩余法求取地价。4、某建筑物为钢筋混凝土结构,经济寿命为50年,实际已经使用8年。经过调查测算,现在重新建造全新状态的该类建筑物的建造成本800万元(建设期为2年,假定第一年投入建造成本的60%,第二年投入建造成本的40%),管理费用为建造成本的3%,年利息率为6%,销售税费为50万元,开发利润为120万元。该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元;装修的重置成本为200万元,平均寿命为5年,已经使用2年;设备部分的重置成本为110万元,平均寿命为10年,已经使用8年。假设残值率为零,试计算该建筑物的折旧(贬值)总额。方法提示:1)建筑部分的重置成本:800×(1+3%)+800×60%×6%×+800×40%×6%×+50+120=