房屋过户办理的流程.doc

二手房买卖在很多方面要比新房买卖复杂得多。产权是否完整、出卖人是否房屋权利人、各项税费承担等等这些问题都是需要买房人需要特别注意事项。在这种情况下,如何选择合适二手房买卖合同范本,了解二手房交易流程及签订合同注意事项,约定好房屋转让所需各项税费承担就显得尤为重要。房屋过户办理流程代理、陪同购房人办理过户手续。①递交证件:原《房屋所有权证》、出卖人身份证(包括共有人身份证)、买受人身份证; ②领取申请表并填写完整; ③领取《房屋买卖合同》并填写完整,双方当事人签字,交房管局; ④领取《领取产权权证凭单》及《缴费单》; ⑤交纳税费:土地出让金为:总面积/总楼层*土地等级*年修正系数,%,%,测绘费(只有平房有)30元。⑥领取房屋所有权证; ⑦各类证件均应留下复印件。审查出卖房屋是否欠缴物业管理费、水电气暖、公共维修基金等应缴费用之情形。①物业管理费,包括电费、供暖费、卫生费、保安费、公共维修基金等,直接与小区物业公司联系即可; ②水费记好表数,(物业公司不代收话),必须与自来水公司联系; ③供暖费按年交,从每年11月15日到次年3月15日,共计四个月,一般由物业公司收取; ④天然气记好表数,(物业公司不代收话),必须与天然气公司联系; ⑤询问是否还欠缴电话费、有线电视费、网络费; ⑥交钥匙,提示购买人换锁心; ⑦最好留下各种费用结清收据、发票复印件。网上银行方便快捷,近日应用到了中介公司帮客户缴税上,这将使得买房人领到契证时间大大缩短。据杭州市财政局农税征收管理局相关负责人介绍,网上可缴税包括契税、营业税等一系列税费,目前主要在中原地产、盛世管家等4家中介公司开展试点。具体操作流程是,中介公司在农行延庆支行开立一般存款账户,办理网上银行注册手续,并保证存款账户有足够资金支付每次申报时所需缴纳税费款项,然后向农税征收大厅“申报受理”窗口一次性提供完整准确纳税申报资料,并附上《应纳税费预算表》,经税费核算并确认缴款后,就可通过农行网上银行直接扣款了,等扣款成功后,农税就会根据农行提供税款到账销号信息,制作契证,并实现当场发放。杭州市财政局农税征收管理局管理科副科长吴莹子说,以前***慢主要是因为中介公司一般都通过转账支票来缴纳税费,银行结算时间比较长,现在通过网上缴税,进一步缩短了银行结算时间,***速度当然大大加快。“这样一来,购房者就能及早领到契证,而以前办领契证需要5个工作日。”中原地产王慧说。五、房屋交易流程 1、寻找房源; 2、调查房屋产权是否清晰、是否在租或有权利瑕疵; 3、调查房屋土地属性情况及房屋是否受市政规划影响; 4、调查房屋是否属具有福利性质政策性住房与该房屋是否存在侵权情况; 5、调查房屋是否存在物业管理等相关费用拖欠; 6、签订二手房买卖合同; 7、办理房屋权属变更登记手续并交纳相关税费。 8、进行物业交接及相关变更手续。(1)无民事行为能力人所签订房屋买卖合同。根据我国《民法通则》规定,无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为,因此,无民事行为能力人房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同,他们不能独立签订房屋买卖合同,否则,属无效合同。(2)限制行为能力人未取得法定代理人同意签订房屋买卖合同。限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应民事活动,他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人同意。没有法定代理人同意,限制行为能力人自己签订房屋买卖合同无效。(3)以欺诈签订房屋买卖合同。这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段,致使对方当事人发生错误认识所签订房屋买卖合同。(4)以胁迫手段签订房屋买卖合同。指一方当事人以使对方财产、***或精神上受损害相威胁,迫使其产生恐怖而签订房屋买卖合同。(5)乘人之危签订经济合同。是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方迫切需要,强迫对方接受明显不利条件所签订房屋买卖合同。(6)双方当事人恶意串通,损害国家、集体或他人利益所签订房屋买卖合同。是指双方当事人故意串通,损害国家、集体或第三人利益签订房屋买卖合同。(7)当事人之间没有签订书面房屋买卖合同,又无据可查,亦认定为房屋买卖合同无效。如何审核卖方房产证? 2007年10月10日住在杭州网除已购商品房外,以成本价购买且与原产权单位没有事先约定公房也可以直接上市交易。对这类房产审查包括以下几点: (1)一看房屋所有权证第一页或第二页有“成本价出售住房”、“成本价出售住宅”或“私更成”等红色印章字样,则表示该房屋以成本价购买。(2)二看与原购房单位签订买卖协议中是否有诸如:“单位有优先购买权”、“出售转让需经原产权单位同意”或“五年之内不可以上市”等条款约定。另外,以成本价购买且与原产权单位有