华龙国际大厦营销策划方案.doc

.页眉. .页脚. 江西华龙国际大厦营销策划方案第一部分项目基本情况一、地理位置二、主要经济技术指标三、建筑设计第二部分南昌写字楼市场及商业物业市场分析一、商业物业市场分析二、写字楼市场竞争项目分析三、项目 SOWT 分析 1 、优势 2 、劣势 3 、. .页脚. 4 、威胁点第三部分、营销策略一、项目市场定位二、项目推广主题三、产品策略四、价格策略五、项目形象包装策略( VI) 六、项目整合营销传播策略七、、. .页脚. 第一部分项目基本情况一、地理位置该项目地处南昌市八一大道老福山立交桥北端,东临南昌市主干街道八一大道,南临福山巷, 北临江西省新华书店;交通便利、市政设施完备。属老福山—火车站商业、商务圈;距离八一广场、火车站均仅一千余米;北邻江西省长途汽车站。二、主要经济技术指标 1、总建筑面积: 39765 m2 2、地上建筑面积: 33420 m2 3、总用地面积: 4784 m2 4、建筑占地面积: 1399 m2 5、容积率: m2 6、建筑密度: % m2 7、绿地率: 32% m2 8、地下车库停车数: 135 . .页脚. 三、建筑设计 1 、平面布局本规划建筑为 30层综合楼,其中 1-5 层为商业服务, 6-30 层公寓式写字楼。以中心筒作为竖向交通中心,共设有 4 台高速客梯和 1 台消防电梯以及两个防烟楼梯。商业,服务和公寓式写字楼的入口分别设置,人流互不干扰,管理方便。1-5 层采用框筒结构形式,空间分隔灵活,1-3 层为商场,4-5 层为餐厅和会所,主要为本楼人员使用与服务,5-6 层间为结构层,6层以上为剪力墙结构形式,围绕核心筒布置了 8 户不同大小的办公空间单元,每个单元内设有不同的办公室和2 个卫生间,以满足不同的使用要求。主要使用空间均临外边设置,具有良好的采光通风及景观。 2 、立面造型及形象设计建筑采用了端庄而又秀丽的新古典主义的风格形式,以较为凝重的底座,轻雅的整体墙面, 局部窗插的落地玻璃窗以及变异的古典屋顶塔楼演绎现代建筑的活力,使整个建筑硬朗而不失轻盈,创造出崭新的都市空间形象,丰富城市的景观。外墙采用石材与外墙涂料。 3 、剖面设计整个大楼高度为 米,其中一层为 米,二至四层为 米,. .页脚. 高为 米,六至三十层为 米,地下室为 米,室内高差为 米。第二部分南昌写字楼市场及商业物业市场分析一、商业房地产市场调研分析 1. 2002 年南昌市商业性及写字办公楼数据: ■商业性新开工面积: 万M 2 施工面积: 万M 2 竣工面积: 万M 2■办公楼新开工面积: 万M 2 施工面积: 万M 2 竣工面积: 万M 22. 2002 年南昌市商品房开发情况时间施工面积(万平米) 新开工面积(万平米) 竣工面积(万平米) 销售面积(万平米) 销售额(万元) 空置房面积(万平米) 城区销售面积(万平米) 城区销售金额(万元) 楼价(元/M 2) 商品房其中住宅商品房其中住宅商品房其中住宅商品房其中住宅商品房其中住宅商品房其中住宅商品房其中住宅商品房其中住宅写字楼住宅商业 287 242 144 127 120 98 106 98 149821 131873 211524 1903716 1778 313 257 170 140 84220 71674 112 274224 228787 341 280 200 153 91876 78190 122 299153 249586 3500 2200 4955 增长率 - - - - - - - - .页眉. .页脚. (%)南昌商业物业和写字楼物业近两年有较大增幅; 未来几年投放市场物业面积将有大量增加,有很的的竞争。 3 .南昌市各区域商业房地产的价位及租金情况指标区域价格租金备注中心区 1类地段 35000-40000 元/㎡ 800-1000 元/㎡/月中山路,八一广场核心中心区 2类地段 150