深圳房地产卓越维港高层营销策略.ppt

Chapter1市场环境分析(下半年竞争背景)2008年的高端高层产品无论是新增供应量还是存量都非常巨大;项目周边片区的供应量高达3644套。2008年高层产品将面临极为激烈的竞争。项目户型面积(㎡)套数(套)推出时间单价总价(万元)消化速度(每月)星河丹堤90---9005-10圣莫丽斯160-50028008年年底——————唯珍府165平米76套08年5月预计3万左右500万左右——侨香诺园120--6005-10纯水岸4期220-32019408年持续推出51000-15001--2红树西岸117-46219908年持续推5万500-25002-3东堤园30020多套08年持续推61800万左右1-2半岛城邦140-170139008年下半年——————浪琴半岛175-250300套左右08年5,-3万400-800万_博海名苑150-20013908年持续推售4万左右600-800万0-1皇庭180-23020508年9-10月份——————兰溪谷120-200多剩余133套08年持续推出4400-10002-3后海公馆90--4005-8澳城100--5003月开盘13套招商海月4期——672套08年下半年——————卓越维港140-180400多套08年中——————08年高层大平面供应一览一级竞争次级竞争卓越维港中信红树湾重点竞争对手集中区域,蛇口、后海片区高新南片区红树林片区兰溪谷卓越维港竞争环境分析浪琴半岛半岛城邦澳城后海公馆一级竞争:项目附近未售项目,它们的推出将会对片区的价格和成交量产生比较大的影响次级竞争:已售项目,他们的价格和销售情况会对市场上的同类项目有一定的指导意义招商海月四期入市时间:08年6月初预计价格:-,250平米的3万左右工程进度:基本封顶,5月底拿预售占地面积:::3物业类型:3栋高层主力户型:175平米4房景观:看海景商业面积:3000平米户型面积(㎡)比例4房(合拼户型)17570%5房245平米30%合计:300套左右(合拼后)100%高新南片区—浪琴半岛浪琴半岛高层主力户型为175平米左右的合拼户型(占比70%),面积区间和维港重叠,高层均不计楼间距,视野开阔可看海景;但噪音影响严重浪琴半岛主要特点:本次所推单位的主力户型为175-179的合拼户型(70%),另有一栋245平米左右的纯粹大户型(30%),户型设计无太多亮点,附送面积全部为露台,无可搭板面积半岛城邦2期入市时间:预计08年7月(内部消息为2008年10月)预计价格:-2万工程进度:地上15层占地面积::25万容积率::3栋超高层,5栋高层主力户型:150-180平米3房景观:中间有点遮挡,两边可看海,看海视野不是很开阔(鱼腥味重)内部配套:会所、商业街、餐厅、学校(二期幼儿园、初中—公立学校)游艇俱乐部,和世界四大游艇俱乐部签约商业面积:3000平米户型面积(㎡)%3房150-18077856%4房24027820%5房(顶层复式)%合计1390100%半岛城邦高层主力户型为150-180平米左右的合拼户型(占比56%),面积区间和维港重叠,本期产品非一线海景;周边农民房包围,鱼腥味影响较严重招商海月四期入市时间:08年9月预计价格:-:已出地面物业类型:高层类型户型面积(㎡)套数比例高层2房6060套12%2房80160套31%4房(合拼)200200套38%5房240100套19%共计520套(合拼之后)网上显示672套100%08年下半年主要特点:相对于一期产品来说,二期产品面积明显增大集中在四房170-190平米之间,无三房供应户型设计无太多亮点,附送面积不多,以露台面积赠送为主截止至5月11日,尚余约133套单位未售。兰溪谷高层主力户型为170-180平米左右的“纯粹大户”,面积区间比维港稍大,部分重叠;价格高企,销售缓慢。半山海景兰溪谷08年持续销售1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月星河丹堤(300多套,137-163平米两房\三房,-)纯水岸4期(190套高层大平面,220-350平米的四房\五房)中信红树湾(246套,主力户型130-240平米的3房,4房)卓越维港(437套,160-180平米的4房)2008年高层大平面推售时间轴唯珍府(69套,16