整理房地产开发与经营重点.docx

房地产开发与经营考试重点 选择题: 第一章,绪论1、“开发”:生产者或经营者对森林、土地、水力等自然资源进行整理和改造以达到一定经济或社会目的的行为2、房地产产品的不可移动性/固定性决定了房地产开发的地域性3、工业与民用建筑须缴纳一定的城市建设配套费用4、广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让等按价格规律所进行的有目标,有组织的经济活动5、广义的房地产经营活动范围贯穿于房地产产品生产,通流,消费的全部过程第二章,房地产开发与经营基本理论1、下列房地产成片开发的说法,正确的是(AC)A、房地产成片开发不仅要进行房地产产品的建设,还应进行相应基础设施的建设B、新区开发与旧城区开发最大不同在于建设成本与建设难度低C、随着城市建设的发展,旧城区改造已经成为了目前房地产开发中的热点问题D、与新城区开发相比,旧城区开发风险更大2、争取到2020年,大部分既有建筑实现节能改造,新建建筑完全实现建筑节能65%的总目标,使我国建筑的节能水平接近或达到先阶段中等发达国家的水平3、获得的资金可以投入到其他经济活动中,创造更大的经济价值,将固定资产变成活的资产第三章,房地产企业1、实践表明,房地产业对国民经济发展具有重要的推动作用,是国民经济中的支柱产业,也是繁荣城市经济的先导性,动力性产业2、房地产开发公司通过“三通一平”或“七通一平”将自然状态的土地或有部分基础设施的土地变为可用于房屋建设或其他建筑用途的土地即为生地,毛地,熟地三通一平——水,电,道路通,场地平整 七通一平——给水,排水,电,道路,通讯,通燃气,通热,场地平整3、我国房地产开发企业资质等级划分为五个等级(一,二,三,四,暂时/临时)4、二级资质开发企业从事房地产开发经营年限应在3年以上,暂时级应当自领取营业执照30日内,持相关证件到房地产开发主观部门申请《暂定资质证书》,申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业5、弹性原则是指企业组织必须不断适应外界环境的变化,适时进行自身调整改造,以达成企业组织和企业外部环境之间的动态平衡6、职能型组织结构呈现出金字塔形,处在金字塔顶部的是高层管理者,而顺着塔顶而下,依次分布着中层管理者和基层操作者7、职能型组织结构的优势:使用人员方面灵活性大8、项目型组织结构:在公司内部成立专门的项目机构,独立承担项目管理任务,对项目负责9、项目型组织结构的劣势表现在:组织效率低,成本高10、房地产企业经营决策的影响因素,环境:宏观环境,中观环境,微观环境。宏观环境——个人支配收入的提高,银行信贷利率的变化第四章,房地产开发与经营环境分析1、环境分析不深入,机会选择的失误,不仅使投资者遭受巨大的损失,也在相当程度上阻碍了房地产开发的进程 2、企业优势与环境有利条件结合——S+O=机会点企业优势与环境不利条件结合——S+T=可规避风险点企业劣势与环境有利条件结合——W+O=可接力机会点企业劣势与环境不利条件结合——W+T=风险点(威胁点)3、若是房地产开发经营的内容为出租或者出售,显然房地产周期的高峰期为最佳时机;若为购买或者开发房地产,应该选择房地产周期的低谷期的后期阶段4、风险一般指自然界或社会所发生的灾害或意外事件,其显著特性是不确定性 第五章,房地产开发用地的获取1、土地使用权出让具有很强的计划性2、土地使用权出让一级市场不再实际协议出让,全部采用招标,拍卖,挂牌的方式3、征用耕地的土地补偿费,为该耕地征用前3年平均年产值的6——10倍4、补偿对象:被拆迁房屋的所有人;安置对象:被拆迁房屋的使用人 5、假设开发法是一种科学实用的测算方法第六章房地产开发项目可行性研究1、投资机会研究阶段主要任务是对投资项目或投资方向提出建议2、在初步可行性研究阶段需对以下内容进行粗略审查:市场供求,建材供求、项目所在地区的社会经济状况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等3、%——1%4、探测性调查回答的问题是“可以做什么”,也即是“投石问路”5、因果性调查回答的是“为什么”,常用的方法是实验法6、通过晚上小区住户的灯光数量,由此判断小区的入住率为直接观察法,行为记录法属于观察法的一种7、前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察以及“三通一平”等土地开发工程费支出 8、监理费划分为其他费用估算里面9、单元估算法:每间客房的综合投资额*客房数=一座酒店的总投资10、单位指标估算法:以单位工程量投资*工程量=单项工程投资11、资金来源与运用表反映项目计算期内各年的资金盈余或短缺情况 第七章:房地产开发项目的准备1、安全性成都大小分为A,B,C,D4级:A级风险很小,B级风险较小,C级风险较大,D级风险极大