2013年新国五条细则解析和应对策略.ppt

国五条政策研究
政策要点
1
政策解读
2
政策影响
3
政策应对
4
1
政策要点
“国五条”实施细则要点
细则
完善稳定房价工作责任制
制定并公布年度新建商品住房价格控制目标
建立健全稳定房价工作的考核问责制度
坚决抑制投机投资性购房
限购区域应覆盖城市全部行政区域。对房价上涨过快的城市,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,应依法严格按转让所得的20%计征。
增加普通商品住房及用地供应
对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目,银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。
加快保障性安居工程规划建设
制定完善并严格执行准入退出制度,确保公平分配。2013年底前,地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
加强市场监管和预期管理
严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设,加强市场监测和信息发布管理。
要点
2
政策解读
政策力度:实施细则进一步挤压投资性需求,明确支持自住性住房需求,将外来务工人员纳入保障房范围,强化原有的“三限”政策
“新国五条”细则
强化征收个人住房所得税,统一按照增值部分的20%征收。
加快推进扩大个人住房房产税试点范围
地级以上城市的需将外来务工人员纳入住房保障的范围。
确保土地供应并优先安排中小户型为主的房地产项目贷款。
“”新政
购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。
贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,。
对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。
在政策落脚点方面,国五条细则仍致力于抑制投机性购房需求,支持首套置业需求
政策落脚点
压需求
以抑制投资性需求为纲
强化信贷政策,结构性收缩
二套房贷
限购升级,明确统一标准
促供给
2013年住房供应量应不低
于过去5年平均实际供应量
信贷上优先支持中小户型
商品房建设
落实2013保障房基本建成470万套、新开工630万套的任务
政策关键点解读:二手房市场交易成本增加,置业需求将被逐步挤出
政策: 实施细则规定二手房转让从此前房产交易盈利部分的20% 或者总房款的1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)统一为转让所得的20%计征;
解读:此前市场普遍按照总房款的1%计二手房所得税(简单计算:100万总价房子,3年涨到150万,如果按总房款1%交税,;如果按照房产交易盈利部分的20% 交则为10万)。
影响:
直接增加二手房交易成本,交易税费的上升预计将在短期内明显削弱二手房置业需求,对投资性需求打击较大,二手房市场成交量将显著回落;
不可忽略的是,新政也将阻碍改善性需求的入市,实际操作中卖方则很可能以提高房价的方式来转嫁成本,从而削弱需求导致成交量下滑;
同时或造成未来租金进一步提升,原先潜在业主转买为租,从而推升租金走高。
政策关键点解读强化信贷政策,结构性收缩二套房贷将影响未来成交
政策:实施细则强调差异化个人房贷,除了强化此前政策的严格执行以外,还针对房价上涨明显的城市二套房贷首付与利率提出从严要求;
解读: 信贷是影响房地产成交最为主要的因素,如果部分地区出现二套房信贷的调整,其对成交必然受到重大影响。
影响:
历史调控的影响经验:从2010年“”新政后世联的交易数据来看,出台的信贷政策效果明显,购房的银行按揭比例下降明显,一线城市下降的幅度是二三线城市近五倍。同时,新政后上门量和成交量双双呈现下降的趋势,其中一线城市成交量下降的幅度较二三线城市大;
本次调控的影响预期:2012年下半年以来,随着楼市持续热销,个人住房贷款也日渐火热,2012年个人购房贷款全年增加9610亿元。但随着近期“国五条”及其细则的出台,已有银行收紧房贷。信贷收缩将在一定程度上影响未来楼市成交量。
政策关键点解读规范和严格执行统一限购政策,将导致成交量下降
政策:实施细则对限购方式进行统一标准,在限购区域的划分、限购住房类型、以及限购审查环节都进一步严格要求。
解读:“限购区域应覆盖城市全部行政区域;限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房;购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前”等。预计房价上涨压力较大的已限购城市将直接提高限购标准,其他出现房价过快上涨情况的城市,不排除加入限购范围。
影响:从已执行限购城市的原有标准来看,58%的城市限购区域并未覆盖所有行政区,而以市区范围界定,新“国五条”细则对这些城市将有明显收紧。限购区域的扩大对于成交量必然有着较大的影响,从过去执行的情况看