资产评估实验及答案.doc

资产评估实验及答案资产评估实验指导书编写:肖川林实验一:资产评估在房地产评估中的应用实验目的:进一步掌握各种评估方法在房地产评估中的应用实验任务:计算分析题、待估宗地为待开发建设的七通一平空地,面积平方米,允许用途为住宅建设,允许容积率为,覆盖率为≤%,土地使用权年限为年,要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。有关数据如下:预计建设期为年,第一年投入%的总建设费,第二年投入%的总建设费,总建设费预计为万元。专业费用为总建设费用的%,利息率为%,利润率为%,售楼费用及税金等综合费率为售楼价的%,假设住宅楼建成后即可全部售出,楼价预计为元/平方米,折现率%。方法提示:)预计住宅楼的买楼价的现值为:)总建筑费用现值为:)专业费用:专业费用=×%=(元))租售费用及税金:租售费用及税金=×%=(元))投资利润:投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用)×%=(地价×%)+(+)×%=(地价×%)+)总地价:总地价=(---l-)÷(+%)=÷.=(元)、有一待估宗地,现收集到个可比较参照交易案例,具体情况如下表。宗地成交价格(元/平方米)交易时间交易情况容积率剩余使用年限区域因素个别因素待估地/./%.%/%.%/.-%/.-%%表中的交易情况、区域因素及个别因素值,都是参照物宗地与待估宗地比较,负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差,正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优,数值大小代表对宗地地价的修正幅度。容积率与地价的关系为:容积率在l-.之间时,容积率每增加.,宗地单位地价比容积率为时增加%。该城市地价指数见下表:年份指数试根据以上条件评估待估宗地年月日的价格。方法提示:确定待估地分别与参照物、、、作比较后的评估值。用平均法计算待估地评估值、有一宗已七通一平的待开发建设的空地,土地面积为平方米,建筑容积率为.,拟开发建设为公寓。土地使用权年期为年。据市场调查和项目可行性分析,该项目建设开发周期为年,取得土地使用权后即可动工,建成后即可对外出租,出租率估计为%,每建筑平方米的年租金预计为元,年出租费用为年租金的%。建筑费预计每建筑平方米元,专业费为建筑费的%,建筑费和专业费在建设期内均匀投人。假设当地银行贷款利率为%,不动产综合还原利率为%,开发商要求的总利润为所开发不动产总价的%。试评估该宗土地的地价。计算结果以元为单位(取整)。方法提示:)测算不动产总价不动产建筑总面积:×.=(平方米)不动产纯收益=××%×(-%)=(元)不动产收益年期=-=(年))测算建筑费及专业费建筑费及专业费=×(+%)×=(元))计算利息利息=地价×%×+×%×.=.地价+(元))计算利润利润=×%=(元))测算地价地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润=--.地价--地价=/.=(元)单价=/=.(元/m)楼面地价=./.=.(元/m)该题为收益法和剩余法的综合运用,利用收益法求取不动产总价,利用剩余法求取地价。、某建筑物为钢筋混凝土结构,经济寿命为年,实际已经使用年。经过调查测算,现在重新建造全新状态的该类建筑物的建造成本万元(建设期为年,假定第一年投入建造成本的%,第二年投入建造成本的%),管理费用为建造成本的%,年利息率为%,销售税费为万元,开发利润为万元。该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为万元;装修的重置成本为万元,平均寿命为年,已经使用年;设备部分的重置成本为万元,平均寿命为年,已经使用年。假设残值率为零,试计算该建筑物的折旧(贬值)总额。方法提示:)建