不动产善意取得应排除冒名处分之适用.doc

不动产善意取得应排除冒名处分之适用
傅鼎生
【内容提要】《物权法》未就动产物权善意取得与不动产物权善意取得作出区别规定,也没有明文排除冒名处分他人不动产适用善意取得之规定。理论界对从冒名处分人处取得不动产是否适用善意取得认识不一,司法界也是同案异判。善意取得制度史和立法例表明,其仅适用于物权公示错误之情形。善意取得之立法理由和理论依据是维护公示之公信度、维护交易安全。法律为平衡当事人的利益,为协调财产静的安全与动的安全,并没有在一切交易领域均赋予善意第三人以权利虚像作为权利实像之后果。不动产登记公信力不能被简单地演绎为善意保护、权利外观或信赖保护的一般规则。非法合同和交易,不适用善意取得。应当修改《物权法》和增加不动产善意取得的成立要件,即“不动产登记名义人必须是不动产无权处分人”。
【关键词】善意取得不动产物权公示原则物权公信原则占有登记
一、问题的提出
我国《物权法》第106条、第107条规定了善意取得制度,然而由于善意取得构成要件设计上的缺陷,导致冒名处分他人房产案件的法律适用存在困惑。现举若干例子说明。
例一,乙骗取了甲的房产证并伪造了甲的身份证(被伪造的身份证上的信息,除照片外与甲的身份证信息完全相同),其假冒甲的身份、伪造甲的签名与不知情之交易第三人丙订立了标的物为甲之房产的买卖合同,继而假冒甲的身份、伪造甲的签章骗过了房地产登记机构办理了房地产权属移转登记手续,丙向乙支付了合理的购房款。⑴
例二,原告陈某与第一被告夏某系夫妻。第一被告夏某与第二被告徐某于2008年8月订立抵押贷款协议,协议约定将原告陈某和第一被告夏某共同共有的房屋作为抵押物,向第二被告徐某借款人民币45万元。两被告在抵押贷款协议上签字,协议上原告陈某的签名则由第一被告夏某找来的替身冒签。整个过程原告陈某不知情,第二被告徐某也不知抵押贷款合同书中陈某的签字系他人假冒。同日,两被告以及陈某的替身共同到房地产登记机构办理了抵押登记,而在所递交的抵押登记申请书及一系列文件中,凡陈某的签名都是由第一被告夏某找来的替身伪造的,但第二被告徐某对于替身假冒、伪造签字办理抵押登记一事全然不知。同年9月,登记机构对原告陈某与第一被告夏某的共有房屋办理了抵押登记,并向第二被告徐某签发了房地产抵押权的他项权利证书。后原告陈某以第一被告夏某无权处分该共有房产为由向法院起诉请求确认抵押无效。⑵
实践中,类似的纠纷并不鲜见,除上述表现形式外还有如下几种主要情形:(1)房客假冒房东的身份,伪造房东签章冒名处分(出卖或设定抵押)房东房屋;(2)房地产中介机构假冒客户身份,伪造客户签章冒名处分(出卖或设定抵押)客户房屋;(3)子女或其他亲属假冒父母或其他亲属的身份,伪造父母或其他亲属签章冒名处分(出卖或设定抵押)父母或亲属房屋。⑶这些冒名处分他人房屋的行为均具备如下特点:第一,假冒他人身份,伪造他人签章;第二,处分他人不动产;第三,交易相对人善意,且付出了合理的代价;第四,骗过登记机构审查,进行了不动产变动登记。
此类行为能否适用《物权法》第106条之规定不无争议。王利明教授认为,冒名处分他人不动产只要具备《物权法》第106条之规定,即发生善意取得之后果,因为“《物权法》第106条并没有明确排除冒名处分行为。因此,只要没有处分权利的人形成了足以让第三人信赖的权利外观,就可以适用善意取得制度,对善意第三人的信赖利益予以保护。”⑷刘保玉教授则持否定观点,其认为“法律上设计善意取得制度,是为了维护交易的安全(财产的动态安全)、保护善意行为人的利益,但同时亦须关注财产的静态所有之安全,在所有人和善意第三人之间求得利益的平衡或者相对平衡。因此,各国法律上关于善意取得的规定,均有其特定的条件和限制。大致说来,多数立法上的倾向性做法是:对占有委托物的善意取得问题,偏重于维护交易的安全和善意第三人的利益;而对于遗失物、盗赃等占有脱离物的善意取得问题,则偏重于维护归属的安全和所有权人的利益。”⑸
在上述两种观点中,前者基于对《物权法》第106条的文义解释,得出冒名处分他人不动产适用善意取得制度的结论;后者基于法理得出相反的结论。从理论上讲,依据法理得出的结论与依据条文得出的结论不应当冲突,上述两位教授之所以对同一案件存在不同的看法,说明现行法律关于不动产善意取得之规定不合乎法理精神,应予修正。
二、善意取得制度应排除冒名处分他人不动产之适用
(一)以制度史和立法例观不动产善意取得制度之适用范围
早期善意取得的对象仅为动产,其源自日耳曼“以手护手”之法则。“在罗马法中,就动产贯彻的是‘任何人不得以大于自己所有之权利让与他人’的原则,因此,不存在产生公信原则的余地。但是,在日耳曼法上却实行了‘当所有人任意让与他人占有其物时,则只能对该他人请求返还’——也称为