营业税暂行条例实施细则国税函发.ppt

讲课提纲本次讲课共分五讲第一讲:营业税:税收政策、案例分析;第二讲:土地增值税:税收政策、案例分析;第三讲:企业所得税:税收政策、案例分析;第四讲:税收筹划:筹划常识、案例分析;第五讲:房地产业纳税检查。房地产业税收讲座课程背景一、随着房地产企业的不断发展和国家房地产政策的不断调整,目前房地产行业的焦点问题集中体现在以下三个方面:土地问题、资金问题、市场问题(社会购买力问题)。以上三个问题决定着房地产企业在经营过程中,会选择什么样的经营模式,构建什么样的资金渠道,采取什么样的营销策略。为了寻求土地:在土地紧缺的情况下,就会寻求与拥有土地使用权的单位“合作开发”;或为其“代建房屋”;为了寻求资金:在资金紧缺的情况下,就会寻求与拥有资金的单位和个人“合作开发”;或寻求按揭贷款;或以房低债;或转让在建项目。为了寻求市场:在市场相对饱和、社会购买力相对低迷的情况下,就会寻求“包销”、“买断”、“还本销售”等新的营销方式,甚至为自身产品以“投资“、“分配股利”等再分配的方式,寻求新的买方市场。二、城市品位的提高与城市规模的不断扩大,是房地产行业面临的新特点。随着城市的发展,旧城改造、农村土地征用与农民集资建房、城市小区的物业管理,成为房地产行业的重要经营业务。三、目前,国家正在力求通过税收手段调节房地产市场,土地增值税在沉寂了十年之后,又重新被提到杠杆的位置上来,对房地产业产生了重大影响。四、在年初举行的全国税务工作会议上,原国家税务总局局长谢旭人强调2008年将加强对房地产业、建筑业、娱乐业、金融保险业、邮电通信业、煤炭生产及运销业、废旧物资经营业、涉外企业、个人所得税等的重点专项检查。如何应对专项检查成为当务之急。五、随着房地产企业的发展,纳税人的纳税意识和维权意识不断增强,如何做到既能降低税收支出,又不违反国家税收政策,是每个纳税人都在思考的问题。纳税人的纳税意识已经由依法纳税上升到依法筹划的高度。纳税筹划已经成为纳税人新的不可或缺的需要。鉴于以上形势的需要,本期培训主要针对以上存在的问题展开,中心议题是:如何做到依法纳税;如何做到依法筹划。第一讲房地产业营业税大家知道,税法规定每一个纳税人应尽的义务就是“及时”、“足额”纳税,税务检查的目的也是为了督促纳税人“及时”、“足额”纳税。今天第一讲我们就围绕这个话题展开:怎样做到:“及时”、“足额”纳税。构成税法的基本要素是:纳税人、纳税范围、计税依据、税率、纳税义务发生时间、纳税期限、减免税等。要想做到“及时”、“足额”纳税,首先必须弄清这些税法要素的基本含义。在解读税收法规及相关文件精神之前,说明一点,大家在学****税收法规和文件时,必须学会掌握税法语言,税法语言是极其严密的法律语言,每一句话,每一个词、每一个字都有着特定的含义,必须准确地把握和理解。阅读税法及文件时,不能像阅读通俗读物时那样,个别语句、个别字一溜而过,理解大概意思就行,阅读税法必须严谨,有时差一个词、一个字可能意思就相差很多。现在我们首先就从这些税法要素开始为大家讲解房地产业营业税的有关法律规定和税收政策。《营业税暂行条例》是营业税最重要的法规,是营业税的母法;《营业税暂行条例实施细则》是条例以外最重要的部门规章;营业税共分九个税目,“销售不动产”是营业税的第九个税目,为了规范营业税的征收管理,国家税务总局专门制定了《营业税税目注释》(国税发[1993]149号)。现在,我们主要围绕这三个法规和文件来讲解销售不动产业营业税。一、销售不动产营业税纳税义务人《营业税暂行条例》(营业税母法,一切都要围绕它来解释)第一条:在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务(以下简称劳务)、转让无形资产或销售不动产的单位和个人,为营业税的纳税义务人(以下简称纳税人),应依照本条例缴纳营业税。依照本条,在中华人民共和国境内销售不动产的单位和个人,为销售不动产业营业税的纳税义务人。如何理解这句话呢?下面我们对销售不动产这一概念进行一下全面分析和解释。大家思考:你所属的“房地产企业”是不是销售不动产营业税纳税人?“在中华人民共和国境内”:《营业税条例实施细则》第七条第(五)项:是指“所销售的不动产在境内”。“不动产”:《营业税税目注释》:不动产,是指不能移动,移动后会引起性质、形状改变的财产。 包括:建筑物或构筑物,其他土地附着物。 其他土地附着物,是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。“销售不动产”:《营业税税目注释》:销售不动产,是指有偿转让不动产所有权的行为。(税法为销售不动产下的定义)所谓“有偿”:《营业税条例实施细则》第四条 :有偿,包括取得货币、货物或其他经济利益。(以房换地:属于取得货物;以房低贷、抵债、分配股利:属于取得其他经济利益)所谓转让“所有权”:有两个方面的含义:一方面,转让不动产是以“所有权”转移为标志(凡