20120304新国五条细则分析之二.doc

“新国五条”细则分析之二 时寒冰 首先强调一下:在分析一项比较重要的政策时,任何过分的情绪化的宣泄都会影响人的判断。(说明:这个毛病我过去也很严重,下岗回家后,经过拖地等家务活动的修心、健体,好了很多。) 在近年来庞杂的房地产调控政策中,“新国五条”细则是少有的具有影响力量的政策之一****李新政,的确带来了一股新风,像限制***吃喝之类的,效果立竿见影,也让公众有了更多期待。 “新国五条”细则的核心目的是什么?这一点是分析判断的关键切入点。《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》中说得非常清楚:“促进房地产市场平稳健康发展”。 这句话我们已经听了很多年了,它是意思是什么呢?它后面包含着怎样的背景?它能否在房地产调控涉涉及的多方利益中制造出一种平衡呢? 很多人骂“新国五条”细则,认为它提高了买房者的成本。关于这一点,在昨天写的《“新国五条”调控细则的影响分析》中我已经做过分析,在这里需要做进一步分析。 我们不妨做一个假设:如果房价下跌,投机客卖房时亏损,这意味着什么? 很简单:意味着无论是投机客还是买房者,都不再需要交纳20%的所得税了!因为,投机客的收益是负的,价差是负的。这个时候不存在所得税转嫁问题,也不存在购房成本增加的问题。实际上,在房价下跌的时候,买房者反而处于有利位置——连过去总价1%的所得税也免交了! 在这种情况下,二手房相对于新房的税收层面的竞争劣势就不复存在。不仅如此,二手房还有其他一些优势,由于开发较早,二手房的位置一般好于新房,且,生活配套设施更完善,生活更便利一些。 当然,如果二手房房主是赔钱的,房主卖房的动力就会减弱,尤其在中国这样一个“买房就能赚钱”观念比较深入人心的国家,这种情况会更为明显。也就是说,在房价初始下跌的过程中,二手房的供应会减少。同时,新房的开发和供应也会减少,这就是政府希望的“促进房地产市场平稳健康发展”的结果。 那么,如果房价上涨,会是怎样的情形呢? 我们知道,20%的税收政策,相当于给二手房市场上了一把锁,将直接影响到住房市场的流动性。但是,如果房价上涨,新房的开发和供应会增加,二手房房主卖房的动力增强,这个时候市场供应就会增加。 一方面:二手房相对于新房有税收成本劣势,二手房售价只有低于新房才有吸引力。这样,就不容易形成二手房拉升,从而,推动新楼盘价位不断上涨的恶性循环。过去的房价上涨,就是由于形成了这种互相推动的恶性循环,才导致了中国房价的非理性上涨——至少是众多因素中的一个因素。 另一方面:投机客逐渐退出,总需求遭到抑制,而房价上涨的过程中,供应却在增加,就能有效平抑价格,使房价保持一种稳定的状态。这也是政府希望的“促进房地产市场平稳健康发展”的结果。 对于像“新国五条”细则这样与各方利益攸关的政策,政府肯定是慎之又慎,考虑来考虑去,再三权衡、评估、讨论、博弈、修正等等的结果。因此,绝非凭空而来。 问题在于,政府希望的“促进房地产市场平稳健康发展”的均衡结果,会不会就一定能够实现呢? 投机客手中到底囤积了多少住房,有多少改善性住房需求者参与到市场当中去,由于信息不对称,在中国是一个谜团。但可以肯定的是,连续十年的房地产高速发展,中国现在的存量住房是非常庞大的。我们之所以还没有看到供应过剩的局面出现,是因为,这些房屋被囤积起来后,既不出租也不出