房产税、城镇土地使用税和耕地占用税法.doc

房产税、城镇土地使用税和耕地占用税法
◆本章考情分析
本章是一个多税种章节,涉及房屋、土地等不动产拥有、使用、占用中的财产征税或行为征税。本章包括3部税法,分别是:房产税法、城镇土地使用税法、耕地占用税法。
本章中的房产税法和城镇土地使用税法,在以往的税法考试教材中就涉及,但是作为历年考试的非重点章,题型以客观题为主,每个税种题量2~3小题,分值2~3分;耕地占用税法是今年教材新加入的内容。预计2009年税法考试中,本章分数3~5分左右。
◆本章内容:3节
第一节房产税法
第二节城镇土地使用税法
第三节耕地占用税法
第一节房产税法
本节属于非重点章中较为重要的小税种,考试题型除单选题、多选题外,还可涉及计算题,预计2009年题量2~3小题,分值2~3分左右。
一、房产税基本原理
房产税是以房屋为征税对象,按照房屋的计税余值或租金收入,向产权所有人征收的一种财产税。
房产税的特点:;;。
二、纳税义务人与征税对象
(一)纳税义务人
,由经营管理单位纳税;产权属集体和个人所有的,由集体单位和个人纳税。
房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋的产权所有人,包括国家所有和集体、个人所有房屋的产权所有人、承典人、代管人或使用人三类。
,由承典人纳税。
、承典人不在房屋所在地的,由房产代管人或者使用人纳税。
,亦由房产代管人或者使用人纳税。
,由房产使用人纳税。
【重要变化】自2009年1月1日起,外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人,依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。
(二)征税对象——房产
它是有屋面和围护结构,能遮风避雨,可供人们生产、学****工作、生活的场所。与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施,也属于房屋,应一并征收房产税;但独立于房屋之外的建筑物(如水塔、围墙等)不属于房屋,不征房产税。
房地产开发企业建造的商品房,在出售前,不征收房产税;但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
三、征税范围
房产税的征税范围为:城市、县城、建制镇和工矿区。
房产税的征税范围
不包括农村
四、计税依据与税率
(一)计税依据
——计税依据是房产原值一次减除10%~30%的扣除比例后的余值。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。
【解析1】新政策(P245)自2009年1月1日起,对依照房产原值计税的房产,不论是否记载在会计账簿固定资产科目中,均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。
【解析2】纳税人对原有房屋进行改建、扩建的,要相应增加房屋的原值。
需要注意的特殊问题:
第一:以房产联营投资的,房产税计税依据应区别对待:
(1)以房产联营投资,共担经营风险的,以房产余值为计税依据计征房产税;
(2)以房产联营投资,收取固定收入,不承担经营风险,只收取固定收入的,实际是以联营名义取得房产租金,因此应由出租方按租金收入计征房产税。
【例题·单选题】(2004年)某企业有一处房产原值1000万元,2003年7月l日用于投资联营(收取固定收入,不承担联营风险),投资期为5年。已知该企业当年取得固定收入50万元,当地政府规定的扣除比例为20%。该企业2003年应缴纳房产税( )。




【答案】C
【解析】以房产联营投资,不担风险,只收取固定收入,应由出租方按租金收入计缴房产税;应纳房产税= 1000×(1-20%)×%÷2+50×12% = (万元)
第二,融资租赁房屋的,以房产余值为计税依据计征房产税,租赁期内该税的纳税人,由当地税务机关根据实际情况确定。
对融资租赁房屋的情况,由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等,与一般房屋出租的“租金”内涵不同,且租赁期满后,当承租方偿还最后一笔租赁费时,房屋产权要转移到承租方。这实际是一种变相的分期付款购买固定资产的形式,所以在计征房产税时应以房产余值计算征收,至于租赁内房产的纳税人,由当地税务机关根据实际情况确定。
第三,房屋附属设备和配套设施的计税规定
(1)凡以房屋为载体,不可随意移动的附属设备和配套设施,如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等,无论在会计核算中是否单独记账与核算,都应计入房产原值,