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昆明星耀集团实业有限公司
房地产公司
(GMS)管理文件

二○○七年七月
GMS管理流程说明
星耀集团房地产开发有限公司GMS管理流程文件(以下简称文件),是基于房地产开发全过程的管理程序文件,结合了兰德公司GMS管理体系要求,突出了星耀房地产项目运作特点,同时,对房地产开发过程中集团公司与开发公司的工作责任与方法进行了规定。
1、本文件是星耀集团房地产公司推进和实施项目制的纲领性文件,适用于公司所有房地产开发项目的行政管理、人力资源管理、采供管理、项目工程管理、营销管理。各部门、项目部均要严格执行。
2、本文件对管理控制流程进行了说明,对相对复杂的控制阶段或者结点配合以流程图解,追求文字的简明扼要和流程图示的关键结点识别,确保使用者能够在最短时间内获得管理要求和工作方法的相关知识。
3、每个管理文件的制作都运用过程方法的原则(PDCA循环),识别管理及过程控制的关键点,保持与公司其他管理体系文件的一致性。
4、文件的制作充分结合星耀集团房地产公司人力资源配置和项目工程管理的实际状况,以“简洁实用、控制有效”为文件设计主导思想,避免文件数量和内容上的冗长繁复。
5、本文件为公司受控文件,所有相关事宜由公司行政人事部统一负责。
6、文件持有者应妥善保管,不得损坏、丢失、随意修改。未经批准,任何人不得将文件提供给公司以外人员。
7、文件持有者调离工作岗位时,应交还行政办公室,并办理核收登记。
8、在文件使用期间,如有修改建议,各部门、项目部都应及时反馈到行政人事部。由行政人事部组织评审,并对文件进行必要的修改,以确保项目管理体系的持续改进。
9、本文件由公司讨论通过,总经理批准颁布后施行。
*注:GMS——兰德公司设计的房地产开发企业“全面管理体系”的英文缩写。
目录
第一部分行政管理 6
1-1工作环境 7
1-2考勤管理 9
1-3固定资产与办公用品管理 13
1-4办公网络系统管理 15
1-5行政办公费用管理 17
1-6文书管理办法 18
1-7档案管理 20
1-8会议管理 23
1-9工作督办管理 25
1-10法律事务管理 27
第二部分人力资源管理 28
2-1劳动合同管理 29
2-2人员招聘、录用 31
2-3员工离职管理 33
2-4劳资纠纷处理 35
2-5培训管理 36
第三部分财务管理 38
3-1开发成本核算 39
3-2资金计划预算管理 47
3-3财务付款管理 49
3-4支票管理 53
3-5现金管理 55
3-6会计档案 56
3-7财务分析报告 58
第四部分项目手续办理 61
与设计管理 61
4-1项目证照手续办理 62
4-2设计管理 64
4-3设计委托与设计评审 65
4-4设计变更管理 68
第五部分采购管理 71
5-1供方资源库建立 72
5-2招标管理 73
5-3设计单位评定 75
5-4工程施工单位评选准则 76
5-5工程监理单位评选准则 77
5-6材料、设备供应商评选准则 78
5-7工程造价咨询(审计)供方评选准则 79
5-8市场调查/可行性研究咨询单位评选准则 80
5-9办公用品/设备供应商评选准则 81
5-10工程结算委托审计工作流程 82
5-11经济合同管理办法 83
第六部分项目工程管理 90
6-1项目目标 91
6-2施工图设计交底 93
6-3施工图纸管理 95
6-4施工组织设计审查 97
6-5项目部例会 100
6-6施工现场临时水电管理 102
6-7项目进度控制 103
6-8工程质量管理 105
6-9安全生产文明施工管理规定 107
6-10监理单位管理 111
6-11工程核价及现场签证管理 113
6-12配套工程成本控制办法 117
6-13工程结算管理 119
6-14分部、分项、隐蔽工程及竣工验收管理 122
6-15工程交接验收管理办法 123
6-16项目应急事件处理办法 125
第七部分项目销售管理 127
7-1市场调查管理 128
7-2销售管理办法 132
7-3广告推广管理 137
7-4销售报表编制办法 140
7-5建筑面积测绘 142
7-6配合销售技术交底管理规程 144
7-7案名与地名门牌申报 145
7-8房屋销售价格管理规程 146
7-9签约流程 148
7-10客户房款收缴、退款管理 150
7-11商品房买卖合同管理规程 154
7-12按揭贷款管理规程 160
7-13回款跟踪管理 162
7-14客户档案管理 163
7-15房屋交付管理 165
7-16客户投诉处理规程 173
7-