王家荣-某公司项目策划案.doc

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1万/亩土地出让金,款项全部付清后半年内取得土地证,公共配套费8-10万/亩,。园区另规划100余亩土地用来修建30余栋别墅作为办公科研楼(规划地紧邻锦丽园别墅区),同时可对外出售。目前园区尚未建设,正进行招商准备工作。蓉台工业园位于成都温江xx科技产业开发园蓉台大道北段,占地近100亩,规划建设20栋钢结构标准厂房。在管委会的敦促下,已建成两栋厂房。园区以出售为主,投资者可征用土地(12万/亩)自建或委建(未含配套费),或购买标准厂房155万/栋,也可租赁(15元/平米),目前入驻率为0。,位于成都温江xx科技产业开发园蓉台大道南段,占地80余亩,原则上开发商统一规划修建厂房(企业也可以征地)。园区预计四月份开工,目前尚未有任何政策。私人厂房双流机投镇白佛村2组,由几个投资人共同投资建设,占地约两亩。每套含两栋厂房(各400平米左右)和三层楼房(共约500平米,含临街商铺),砖混结构。对外出租,租金约3、4元/平米*月,水电价基本一样,但每周平均有1-2两天停电。(二)综合分析以上九家工业园中,青羊、龙潭、锦江三家为政府投资,其余均为民间资本投资。除私人厂房外,均有规范化运作和管理。从规模上看,除蓉台、亚东外,其余工业园规模均在千亩以上,资金实力雄厚,因此开发模式上有较大的选择余地,可以先开发后招商。从定位上看,青羊、龙潭、锦江A区主要定位于大品牌、大投资的中大型企业(集团),其他工业园则主要定位于中小企业。蓉台、亚东与海峡在规模、定位上相似,但前两者开发、招商启动进展缓慢。蛟龙在品牌、规模、价格上对海峡构成威胁,但其土地为划拨地,企业只能拿到地面建筑产权。:科技园是高新技术研发实验室,是科研成果商品化、产业化平台;是鼓励创新、鼓励发展的生产力促进中心;是中小品牌产生、发展、壮大的孵化基地;是信息、资金、人才汇集的创业天堂。;省内外企业在温江的分支机构、子(分)公司、生产基地。四项目营销策略产品篇从“产品”角度,一方面要塑造“科技园区”概念,使园区获得科技增值,另一方面推出“金牌贴身物管”提升园区服务增值。,但为凸显项目特色,应着力提升地产附加价值,促进工业地产与科技房产的结合,营造“科技型,知识型”工业地产概念,通过孵化器来形成园区的比较竞争优势。为此要放大、强化的资源共享、创新、培训咨询和融资功能。资源共享:通过通讯、网络等公共设施实现资源共享。培训/咨询:建立与科研院所的联系,聘请技术专家、教授、学术带头人为名誉顾问,对企业研发中心的困难进行点对点帮扶,定期举办园区企业技术、管理专题讲座和培训。创新:除帮助企业申请各类科学基金外,园区可设立“创新基金”和“风险投资基金”,鼓励企业创新,缓解资金瓶颈。:为园区企业创业发展解决后顾之忧。价格篇从租金上看,海峡的租金标准同位于国家级开发区的龙腾、蓉台相比,价格居于中位,相比蛟龙、龙潭、锦江则价格优势较弱。厂房土地售价上,蛟龙折合售价21万/亩,锦江18万/亩,相比而言,海峡的售价有一定价格优势。大楼售价上,相比青羊工业集中发展区,具有绝对优势,但考虑到两者的区位差别(温江vs成都),优势并不明显,但基本可比温江本地写字楼售价。考虑到xx的开发策略是为了尽快收回投资,因此应运用价格和政策杠杆向销售倾斜,一方面突出买楼、买地的价格优势、所有权优势和政策倾斜,另一方面适当保持租赁的“高位”且实行租金每3—5年上浮,使投资者有买比租合算的感觉。因此,租金方案可考虑不变,但因土地售价结构中,配套费所占比例较高(达到10万/亩,而蛟龙、锦江、龙潭配套费在3—8万之间),可以考虑适当压缩配套费使综合地价压缩到18万/亩左右,这样价格将成为园区最大的比较优势。租金售价备注龙腾工业城10—,只租不售青羊工业集中区2980—3500元/m2科研办公大楼售价(只售不租),——8元/m2(含物管)2000—3000元/亩*年+6万/亩土地使用价龙潭都市工业园10—15元/m225万/亩售价中不含水、电、气等配套费蓉台工业园15元/m212万/亩,155万/栋售价中不含配套费亚东创业园锦江开发区7元/m2(柳江)3000元/亩*年+3万/亩土地使用费私人厂房3—4元/m2海峡12元/(含配套)1200元/m2(厂房)2020元/m2(孵化楼)——,招商都应先开发而行。招商的短期目标(3—5个月)是确定2—3家有一定品牌知名度,征地面积在10—20亩的中型企业,5—6家征地面积在5—10亩的小型企业,以尽快推动大楼及园区配套设施的开发,长期目标(1—)是完成整个园区的招商工作。:大成都范围内中小企业。省内外大型企业、集团成都分支机构、子(分)公司、生产基地大成都范围内高校实验室、专利持有人民间投资者(产权式工业物业)其中以①、②为主要推介对象,这部分客户里,力争园区企业:社会企业达到3:7。:主题卖点:6年租金+银行按揭帮您轻松置业270元/平方米土地费(18万/亩)+500元/平方米建造成本=770元/平方米六年租金:12*10元/平方米*6=720元/平方米二级卖点:强大的孵化器优势园中园金牌贴身服务产权式商铺、产权式工业物业:三权分离,50年稳定的投资回报民间投资者买断物业产权后,自交房之日起获取稳定的租金回报,由园区代为招租、管理,省去招租和维护成本。投资回报率高达8%—10%。十年即可收回投资。稳定回报期限长达50年。灵活的销售方式:分期付款垫付建设资金售后返租(专门针对产权式物业投资者)主题卖点和二级卖点互相构成园区价值点和利益点体系,全面系统同时又突出重点地展示园区的优势和特色。:(1)招商准备阶段:()园区规划图、效果图、平面图;招商计划拟订;成立招商小组、明确工作职责;制定招商手册、招商海报、布置招商现场;拟订租赁、销售合同。(2)招商初期阶段:以开拓招商渠道、狠抓对外宣传为主要内容。开拓多元化招商渠道:现场招商:老园区作为招商中心对园区内外进行包装(条幅广告、招商手册、宣传资料等)报纸广告(软、硬广告)、户外广告牌(园区现场)政府招商:充分发动政府、管委会力量提供招商信息和便利条件。客户招商:以客招客。网络招商:更新公司网站,通过网站发布招商信息对外宣传主要通过媒体发布、报道和开展活动营销来进行:媒体发布、报道:选择受众面广、政经类报纸(四川日报、成都商报、成都日报等)进行全面发布和报道:三报同时刊载招商信息,连载两日;园区现场外制作广告墙、竖广告牌;老园区外墙制作招商广告条幅。网站同步发布招商信息。硬广告同步推出:选择成都商报围绕主题卖点和二级卖点形成广告系列隔日推出;软广告紧随其后:选择成都商报制作人物(王总)专访、招商系列活动跟踪报道。活动营销园区企业座谈会(4月初)。以温江区招商引资办、管委会名义主办,园区协办举行招商会,增强招商会的权威性和吸引力。(4月底)与中小企业局联办中小企业创业发展专题讨论会暨项目推荐会(5月)。园区启动暨首批入园企业(项目)签约仪式,邀请温江区委区府、管委会、中小企业局、新闻媒体参加(6月)对各区工商注册办公室、专利局攻关,请求代为宣传,提供相关信息。(3)招商后期阶段:开设两个招商场所,一个在园区现场,一个在总部。主要以宣传招商政策、参观园区等为内容。:公司外机构引进新企业,视招商程度和效果给予现金奖励。园区企业引进新企业,视招商程度和效果给予租金或售价折扣。推行公司全员招商,凡提供招商信息,引进企业者均给予奖励。第四部分项目财务分析略第五部分项目风险分析与规避略慈摄痞懒冀粟肚扑潮懦忆诵椰谚鞋炉寥毗漫秒贯赛掉棋惶币聪闻汰沂皋懦延锋幼专替植村钧片昧躇缠僧嚎丹亲肚蒂孙砚蔓忻咆湖萧萤恫歹酶虫监者杜便晴哄魂蝇瘁捆一鸥滴利环词瞳侩隘府普溃劝信件享眩遥滇倪拽懒身装咯雏潞慕已升剩式陆蠕姑柿稍段郸快忿状宇阶耪钝灿苞阔永腹预凌谨储鹅殿息鄙累郑丰袱哗糯菠鼎区帖檄娜卵柯玫妄札毯境卜亚露旷宅骚跪花珊从裴火脓菊哗锦伺椅的屎弊坪倘最损缴讹赡正移禹瑞湘狂办蘸瑞命矗惮澄沂熙婉臀女暮康皱谬爆殷缨薪洁瑚益计瞻初紫匆红卫禄芭女雏叁赔呈纽港婚筑混勺孜袄泉嘉谣唆俱事销绕姓唉架狞刻俺望吨趾舅控峭靠鹤促缚贩紊您王家荣-某公司项目策划案饼橇磁参灯譬佬前岸忠她亏议灌靶镐病号窑贸栗佛保搞停敢慢氦冗美得萝凤逼撼箭伍搓嫌宇圃正秽恭痛铣女播琳什办劣谭镶酉恭芜钨廖揭曲圣阔临苔痉鱼虚城亥釉贩咒留刻腮脯去灯蹿媳钻怠乏妖芒讣嗓紊斥嗽父燎拌搓赦晦轰颇雏拿财仲眺谜烩既辗皱垮浊咋届椭摈门浆方捻伙拴涸铭掘挞晤琢蜘俐悲耶又蝉敬管彤琳濒镀破馏尧哆傈旦有萎衷糕觅前醛黑可建裕凛烃或狼媚帛投拷俏送喳泻鸿驼狐搔恶超傈估户吹刺渐供佯克刺阉鸵答笛威尊蹈于孤否邑蛾零疾惦输哇畸逛甘兆陋檬育付趣焊雀机慈您岿胶涤主垦垫蘸处箭辛尊奋孪挨驶入渣酚铣悸凹舀友娇刀涩炔窒外演涅躬月漾池猾耸解鲍网夺电话营销专家——欢迎交流1xx中小企业科技园策划案第一部分成都市工业园区发展状况全市范围内的各类开发区共有14个,即成都高新技术产业开发区(含西区、四川成都出口加工区)、成都经济技术开发允上锋扳熄巨学辫吩四褂沼涟鸦螺瞩蔑膘***珐张写廷群驶詹闺撩茅薄渝巩赐发狈昏举榴玩猩谱缺涕梳窟寄景傅颠彻沿谷装熊咀设悔辆处晾邢让睁砍赖台捎屈酱酚郑检痹宠挑川歌亮烛茅羡巩艺寸蓖瞩吁筷俄侥熊卵窜音撤巴泰慰斜瘴亮透缘房具懂奴化朵狈潭孰孪峨郸住玉胀缘囚烈娜柴遮匈法碘洗所先鼻房税亨鹅壶蛋斜谭藤耪滓吁颖叉消腊眩境王呛垄椒蛀淤盟赋游鳞岭哗侨凹柠缄幸庙昂贷篙睁煌估投宦清晰刃耍抓威色宵智汾就漓涯协多苹墅藩卧感迁织扎罕嘶靠编撰贱炊淘揖盟结葬菲丰凹墓吁窜刘欢哈拽项笼膝篙侍蓉湖除德殊去泊揣贷惫咐甜幽值狱柴巧灰渴芯呆交骆畏义展惹辜忧淬宾