REITs专题报告：红土创新深圳人才安居REIT投价分析.pdf

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、租赁需求量及人才房供应量对比..................................18图表28:2018-2020年深圳市人才住房项目建设筹集责任主体占比情况...............19图表29:基础设施项目的评估情况..............................................................................19图表30:基础设施项目现金流测算概况......................................................................20:..(下文简称“红土保租房REIT”)采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构,主要投资于保障性租赁住房类基础设施项目的基础设施资产支持证券,并持有基础设施资产支持证券的全部份额。基金投资范围为基础设施资产支持证券、国债、央行票据、地方政府债等其他金融工具。基金初始设立时在扣除必要的预留资金后全部投资于“深创投-深圳人才安居保障性租赁住房资产支持专项计划”发行的资产支持证券。专项计划以安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目及凤凰公馆项目等优质保障性租赁住房基础设施项目为投资标的。本基金持有专项计划的全部基础设施资产支持证券份额而间接持有基础设施项目,且由项目公司直接持有基础设施资产。图表1:基础设施基金整体结构交易图投资人深圳市人才安居集团49%51%基金管托管服务理服务基金托管人红土创新深圳人才安居爆炸性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金基金管理人计划管托管服务理服务计划托管人深创投-深圳人才安居保障性租赁住房资产支持专项计划计划管理人100%股权100%债权100%股权100%债权100%股权100%:红土创新基金,国内首家创投系公募红土保租房REIT的基金管理人为红土创新基金管理有限公司(下文简称“红土创新”)。红土创新是国内首家创投系公募基金管理公司,于2014年6月成立,由深圳市创新投资集团有限公司(以下简称“深创投”)100%出资,注册资本4亿元人民币。同时拥有公募基金管理资格和特定客户资产管理业务资格。股东深创投成立于1999年,是以VC/PE投资管理为主的国有控股超大型投资管理集团。图表2:红土创新股权结构图:..%深圳市创新投资集团有限公司100%红土创新基金管理有限公司红土创新是国内较早开展REITs业务研究的基金公司,红土创新在知识和人才储备上做了长期而充足的准备。2021年6月21日,全国首批基础设施公募REITs项目之一、深圳证券交易所首单仓储物流公募REITs——红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施投资基金在深交所成功公开发行上市。红土创新作为基金管理人积累了管理经验,荣获深交所2021年度“优秀REITs基金管理人”。基于试点项目的管理经验,红土创新进一步完善治理结构,提升交易、估值配套服务,加强投资者教育,强化REITs内控,推动REITs业务高质量发展。:深圳人才安居集团,市属国有独资公司深圳市人才安居集团有限公司(下文简称“深圳人才安居集团”)为基金项下的发起人,公司于2016年6月30日注册成立,由深圳市国资委100%出资,注册资本1000亿元。深圳人才安居集团是市委市政府保障深圳人才安居乐业的平台,是深圳市专责负责人才安居住房投资建设和运营管理的市属国有独资公司。图表3:深圳人才安居集团股权结构图深圳市人民政府国有资产监督管理委员会100%深圳人才安居集团深圳市福田人才安居有限公司(下文简称“福田安居公司”)和深圳市罗湖人才安居有限公司(下称“罗湖安居公司”)为基金项下的原始权益人。其中福田安居公司作为专责服务于福田区人才住房筹集建设的企业,由福田区政府与深圳人才安居集团按4:6的比例注资,于2017年2月9日完成工商登记。截至2022年5月底,深圳市:..国资委通过深圳市人才安居集团有限公司间接持有福田安居公司60%股权,为福田安居公司实际控制人;而深圳市福田区国有资产监督管理局持有福田安居公司40%股权。罗湖安居公司成立于2017年2月,由深圳市人才安居集团有限公司和深圳市罗湖中财投资发展公司共同出资设立。截至2022年3月31日,深圳市国资委间接持有罗湖安居公司65%股权,为罗湖安居公司的控股股东及实际控制人;而深圳市罗湖投资控股有限公司持有罗湖安居公司35%股权。公司通过企业化运作和市场化手段,重点打造区级“四个平台”,即人才安居房投融资平台,建设收购平台,运营管理平台,以及专业化、市场化、规模化的住房租赁平台。图表4:深圳市福田人才安居有限公司股权结构图图表5:深圳市罗湖人才安居有限公司股权结构图深圳市人民政府国有深圳市人民政府国有资产监督管理委员会资产监督管理委员会100%100%深圳人才安居集团深圳福田区国有资产监督管理局深圳人才安居集团深圳市罗湖投资控股有限公司60%40%65%35%,基金份额的首次发售,分为战略投资者定向配售、网下投资者询价发售、公众投资者定价发售等环节。根据参与发售方式的不同,发售对象包括战略投资者、网下投资者及公众投资者,。,占本次募集基金份额60%。,占本次基金首次发售份额比例的51%,其中20%持有期自上市之日起不少于60个月,超出20%的部分持有期自上市之日起不少于36个月;,占发售份额总数的比例为9%。基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方以外的专业机构投资者参与基础设施基金份额战略配售的比例合计为本次基金份额发售数量的9%,所持有基础设施基金份额期限自上市之日起不少于12个月。,占发售份额总数的比例为28%,占扣:..除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为70%。,占发售份额总数的比例为12%,占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为30%。最终战略配售、网下发售及公众投资者发售的基金份额数量由回拨机制确定(如有)。、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目4个保障性租赁住房项目。、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目分别位于深圳市福田区、罗湖区、大鹏新区和坪山区。,共1,830套保障性租赁住房及其配套。图表6:项目建设内容及规模另含配套配套建筑栋数物业套数建筑面积项目名称权利人投入运营时间项目所在地商业设施停车位(栋)(套)(平方米)(平方米)(个)深圳市安居百泉安居百泉阁2022年1月深圳市福田区259439,,,,,生活配套齐全四个项目分别位于福田区安托山片区、罗湖区笋岗片区、大鹏新区大鹏街道和坪山区碧岭街道,所在片区交通便利,生活配套设施完善。其中,安居百泉阁项目位于深圳市福田区安托山片区,地处侨香三道与安托山六路交汇处。项目周边交通便利,地铁、公交及自驾出行均较为方便。所在片区居住氛围浓厚,周围高档住宅环绕,生活及公共配套设施完善。安居锦园位于深圳市罗湖区笋岗片区,地处田西路与宝田路交汇处以东。项目周:..边公共交通便利,驾车出行便捷。所在片区以商业、办公及住宅为主,居住条件成熟,商办氛围浓郁,环境卫生状况良好。保利香槟苑位于深圳市大鹏新区,坐落于大鹏办事处鹏飞路南侧。项目周边公共交通条件良好,自驾出行较为方便。所在片区以住宅、公寓、旅游配套项目为主,居住氛围良好,商业氛围浓厚,配套较为完善。凤凰公馆位于深圳市坪山区碧岭街道,坐落于碧沙北路以西龙勤路以南。项目交通便利,公交、自驾出行方便。所在片区生活配套齐全,居住条件成熟。图表7:安居百泉阁位置图表8:安居锦园位置图表9:保利香槟苑位置图表10:,租金较低:..从出租率看,安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目均已达到较高的出租率,截至2022年3月31日,其保障性租赁住房的出租率分别为99%、99%、100%和98%,入住群体素质和收入水平较高,租金支付能力较强,发生欠租等违约事项的风险较低。并且根据原始权益人的历史经验数据表明,同类住房年平均退租率不到2%,重新配租的效率很高,现有的出租率能够保持相对稳定。预计未来项目能够产生持续、稳定的现金流。从租金看,四个项目均位于所在区域的核心地段,周边配套齐全且均为新建住房,且根据深府规〔2018〕13号文规定,深圳市出租的人才房的租金为届时同地段市场商品住房租金的60%左右。因此四个基础性项目租金仅为同区位同品质市场住房租金的六折左右,与市场化租赁住房相比具有显著的竞争优势。根据基金募集说明书,深圳市的保障性租赁住房租金定价标准远低于其他主要城市的定价标准。从现有租约租赁期限看,四个项目租约期限较长,3年期租约的占比高达98%,且租约到期前承租人可以申请续签,每次续签时租约期限仍为3年,续签政策能保持租约持续稳定。图表11:截止2022年3月31日租赁资产出租率和租金情况项目名称对象出租率租金单价保障性租赁住房99%%%200元/个/月×N保障性租赁住房99%%200元/个/月×N保利香槟苑保障性租赁住房100%%:全国多个城市保障性租赁住房租金定价情况城市保障性租赁住房租金定价标准租金应当低于同地段同品质市场租赁住房租金水平,由持有运营单位评估确定后报市、区住房城乡建设(房管)部门备案。其中,利用企事业单位北京市自有土地建设的保障性租赁住房,应在同地段同品质市场租赁住房租金的90%以下定价上海市租金标准不得高于同地段同品质市场租赁住房租金的90%广州市保障性租赁住房租金低于同地段同品质市场租赁住房租金杭州市租金标准按低于同地段同品质的市场租赁住房评估租金执行成都市租金标准原则上为市场租金的90%南京市租金标准不得高于同地段同品质市场租赁住房租金的90%厦门市租金标准按低于同地段同品质的市场租赁住房评估租金执行:..保障性租赁住房租金应低于同地段同品质市场租赁住房标准武汉市租金标准按不高于同地段同品质市场租赁住房租金的85%确定青岛市租金标准按照不高于同区域住房市场租金的80%确定深圳市租金标准按届时同地段市场商品住房租金的60%,承租人包括用人单位和个人两类。其中,用人单位分为企业和机关事业单位。截至2022年3月31日,个人租户占比约43%,用人单位占比约57%,最终入住人均是深圳市、区住建部门认可的个人,相关人员的信息由住建部门通知出租人,因此最终收入来源均为个人。%,%,租户所属行业涉及8个行业及1个机关事业单位。按照现行的配租政策,原租赁合同到期后也将继续由深圳市、区住建部门进行配租,可以维持收入的合理分散。图表:项目租户结构(单位:平方米)项目名称类别用人单位个人合计承租面积24,,,%%%承租面积26,,%%%承租面积12,,,%%%承租面积11,,,%%%承租面积75,,,%%%,首季度盈利为正。其中营业收入为2,049,,净利润为624,。安居锦园项目于2021年10月由在建工程结转为投资性房地产,2021年10-12月发生折旧,导致2021年度净利润为负。:..年10-12月保利香槟苑项目净利润为负的原因主要是项目于2020年11月起租并产生营业收入,同时开始计提折旧,但根据深圳市、区住建部门分批配租安排,保利香槟苑项目出租率呈现逐步提升的过程,因此2020年10-12月保利香槟苑项目营业收入较低,同时该期间发生的折旧摊销大于营业收入,导致该期间项目净利润为负。凤凰公馆项目于2020年11月开始运营,一直保持盈利状态。图表:近三年及一期收益状况(单位:元),049,,,-780,-24,,,145,,/-229,,,,521,,458,,881,,007,(即深圳市安居百泉阁管理有限公司、深圳市安居锦园管理有限公司、深圳市安居鼎吉管理有限公司,下同)的财务状况,包括了2019年-2021年及2022年一季度的汇总财务状况。图表15:项目公司资产负债和利润情况(单位:元)财务指标2019202020212022Q1总资产262,758,,250,,413,,467,,968,,187,,187,,956,,870,290