工程类试卷土地估价师土地估价实务基础真题试卷及答案与解析.pdf

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0%=9720000(元)=972(万元)办公楼年出租收入=150×12000×12×80%=17280000(元)=1728(万元)年出租总收入=商场年出租收入+办公楼年出租收入=972+1728=2700(万元)第二步:计算年房地费用。管理费=年租金×10%=2700×10%=270(万元)维修费=年租金×8%=2700×8%=216(万元)保险费=建安造价×2‰=3000×(3×5000)×2‰=90000(元)=9(万元)税金=年租金×12%=324(万元)折旧=建安造价/47=4500/47=(万元)房地费用合计:270+216+9+324+=(万元)第三步:计算年房地纯收益。年房地纯收益=年出租总收入-年房地费用=2700-=(万元)第四步:计算房地产总价。假设P为房地产价格,a为年房地纯收益,r为综合还原利率,n为使用年期。则根据有限年收益法的计算公式,有:p=d/r[1-1/(1+r)n]在本题中,还原利率为综合还原利率(10%),项目建成后使用年限应和剩余土地使用年限一致,为50-3=47(年)。根据已知条件,有:P=÷10%[1+1/(1+10%)47]=(万元):计算总建筑成本。项目总建筑成本=项目建筑面积×建安综合造价=3000×15000=45000000(元)=4500(万元)第二步:计算利息。假设地价为u,银行贷款利率为10%,则:利息=u×[(1+10%)3-1)+4500×60%×[(1+10%)-1]+4500×40%×[(1+10%)-1]=++=+(万元)第三步:计算利润。利润=建安造价X项目投资回报率=4500×30%=1350(万元)第四步:计算地价。根据公式:地价=房地产价格-总建筑成本-利息-利润u=-4500---1350=(万元)该地价的土地使用权涉及年期为50年。而考虑估价时点2000年10月,尚剩余土地使用年期48年,需要进行年期修正,故估价时点的地价为:×{[1-1/(1+8%)48]÷[1-1/(1+8%)50]}=(万元)=地价×70%=×70%=(万元)2【正确答案】此题应用市场比较法评估宗地价格。第一步:案例选择。根据比较法评估需要,按照相同市场条件、相同供需圈、相同用途的要求,根据题目给的:..各案例条件,可以作为本评估对象的比较案例是A01、A03、A04、A06,将此四个案例作为初选案例。第二步:将A06案例的地价转换成单位面积地价,即计算出A06的单位面积地价。476×2=952(元/m2)第三步:计算A03宗地38年期的土地使用权价格。43÷×[1-1/(1+)38]=(元/m2)第四步:编制期日修正指数表。第五步:编制容积率修正指数表(见下表)。根据题目所给的条件,容积率修正系数如下。第六步:开发程度修正。A01、A06修正为宗地外“七通一平”、宗地内“五通一平”的开发程度,两宗地的单位面积地价分别增加45元。第七步:将案例地地价修正为待估宗地条件下的地价。第八步:估算地价。最佳的结果是A01、A04两个交易实例的平均数,;A01、A03两个交易实例的平均数也可,。二、案例分析题本题包括一个土地估价与土地资产管理的实例,请认真阅读理解,并根据给定条件,综合分析后回答有关问题。3【正确答案】(1)简单算术平均法。(2)加权平均法。(3)直接取市场比较法的评估结果。(4)以市场比较法评估结果为主,以收益还原法做适当减价修正。4【正确答案】(1)收集的资料如下。①国家或当地目前征地补偿、安置补偿以及地上附着物补偿标准文件。:..②当地土地开发费用、市政设施开发费用或市政基础设施配套费的收取标准。③征地过程中的有关税费标准或耕地占用税、土地管理费等。④土地出让金或土地增值收益资料。⑤国家或当地市场的利率水平。⑥市场或行业平均利润率或投资回报率。(2)基本步骤。①求算土地取得费(或分别求算土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物赔偿、征地税费等)。②确定土地开发费。③计算利息。④计算土地开发利润。⑤计算土地增值收益。⑥计算有限年期土地使用权价格。5【正确答案】(1)不同点如下。①A宗地的处置方式是由企业取得土地使用权,土地使用者为企业而非股份公司,企业与股份公司是土地租赁关系,由股份公司向企业支付租金。②B宗地的处置方式是国家作价入股,国家持有国家股,土地使用者为股份公司。(2)从产权关系和经济关系说明对国家、国有企业、股份公司的利弊。A宗地的处置方式:①对国家而言,国家作为土地所有者,可以一次收取土地收益,风险较小,但不能得到出让后的土地增值部分;②对企业而言,可以取得完整的土地使用权,获得较稳定的租金收人,但需一次性支付数额较大的出让金;③对股份公司而言,不能获得完整的土地使用权,不必一次性支付数额较大的出让金,只需每年支付租金。B宗地处置方式:①对国家而言,以出让金作价折为国家股,可参加分红,和企业共同承担经营风险,国家不能一次性收取土地收益;②对企业而言,不能获得土地使用权,不必一次性支付数额较大的出让金;③对股份公司而言,可以获得完整的土地使用权,可以不必一次性支付数额较大的出让金,但增加了国家股本。6【正确答案】(1)办理的手续如下。①股份公司持处置文件办理变更登记手续。②办理有关规划变更、审批手续。③到土地管理部门办理用途变更登记或用途变更审批手续。④办理不交土地出让金的手续。⑤到房屋管理部门办理房屋用途、容积率的变更手续。:..可从以下方法中选择两种:市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法、剩余法和路线价法。方法选择和思路描述超过两种的,只对分值较高的两种方法进行评分。方法选择得分:市场比较法;收益还原法:基准地价系数修正法;剩余法;路线价法。思路描述得分:市场比较法;收益还原法;基准地价系数修正法;剩余法;路线价法。市场比较法的估价程序:①选择市场比较案例;②确定比较因素;③因素描述及比较分析;④确定比较因素的修正系数;⑤求算比准地价。收益还原法估价程序:①确定房地出租总收益;②确定房地出租总费用;③计算房地出租纯收益;④计算房屋纯收益;⑤计算土地纯收益:⑥计算土地价格。基准地价系数修正法估价的程序:①确定土地及基准地价;②因素描述及比较分析;③确定修正系数;④计算地价。剩余法估价的程序:①计算房地出租总收益;②计算房地出租总费用;③计算房地出租纯收益;④计算房地产总价格;⑤计算房屋现值;⑥计算土地价格。路线价法评估的程序:①确定路线价;②确定宗地的临街深度、宽度等条件;③确定条件修正系数;④计算土地价格。三、报告改错题本题包括一个土地估价技术报告,其中存在多处错误。请认真阅读报告,并指出错误。每指出一处错误并能简述原因的,得3分;最高得分40分;只指出错误但没有说明原因的不得分。7【正确答案】土地估价报告改错第一部分总述(1)估价依据中,缺少估价对象土地证书或权属证明。(2)估价依据中,省关于土地管理的法律、法规”提法太笼统,未说明与本次评估有关的法律、法规是哪些。(3)估价定义中,未说明是什么权利的土地价格。(4)估价结果中,缺少楼面地价。(5)缺少《估价结果一览表》。(6)需要特殊说明的事项中,缺少对估价假设条件、资料来源、估价结果有效的条件等事项的说明。第二部分估价对象描述及地价影响因素分析(7)土地位置状况中,缺少土地用途、土地级别的描述。:..(9)建筑物状况描述不详。(10)地价影响因素分析中,缺少一般因素的描述。第三部分土地估价(11)估价原则中,缺少与本次估价方法紧密相关的替代原则、预期收益原则等。(12)未说明估价方法选择的依据。(13)收益还原法中,租金与价格概念混淆,比准价格”应为“比准租金”。(14)未说明客观租金计算方法的选择依据。(15)折旧中耐用年限不能直接用房屋使用年限60年。(16)出租总费用中漏计税费项目。(17)未说明综合还原率确定的过程及依据。(18)总楼价计算中的使用年期(n)应为土地的使用年限40年,而不能用房屋剩余使用年限45年。(19)收益还原法估价结果无单位地价。(20)市场比较法的基本情况表中,估价对象的用地面积、重置单价与报告前面的叙述不符。(21)市场比较法中,缺少比较因素选择的程序。(22)比较因素中还应有容积率等的修正;(23)未说明地价指数的来源依据。(24)估价对象与比较实例C的交易时间相同,但确定的地价指数不一致。(25)未说明由三个比准价格确定土地单位面积地价的方法及原因。(26)地价的确定中,描述是采用两种方法估价结果的算术平均数,实际计算则采用的是加权平均数。(27)地价的确定中,估价结果无大写。第四部分附录(28)缺少估价对象房屋产权证。(29)缺少估价对象位置示意图(30)缺少估价机构工商营业执照。(31)报告的文字描述不够规范,如:“可比实例”、“房屋占地地价”等不规范说法;估价对象的许多基本情况未在“估价对象描述”中介绍,而在收益还原法中进行较多描述。