销售方案.doc

该【销售方案 】是由【可爱的嘎嘎】上传分享，beplayapp体育下载一共【43】页，该beplayapp体育下载可以免费在线阅读，需要了解更多关于【销售方案 】的内容，可以使用beplayapp体育下载的站内搜索功能，选择自己适合的beplayapp体育下载，以下文字是截取该文章内的部分文字，如需要获得完整电子版，请下载此beplayapp体育下载到您的设备，方便您编辑和打印。精品beplayapp体育下载就在这里-------------各类专业好beplayapp体育下载,值得你下载,教育,管理,论文,制度,方案手册,应有尽有-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------精品beplayapp体育下载---------------------------------------------------------------------销售方案精品beplayapp体育下载就在这里-------------各类专业好beplayapp体育下载,值得你下载,教育,管理,论文,制度,方案手册,应有尽有-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------精品beplayapp体育下载---------------------------------------------------------------------目录操作思路执行计划三、项目经营建言网络式销售和经营四、业态回顾精品beplayapp体育下载就在这里-------------各类专业好beplayapp体育下载,值得你下载,教育,管理,论文,制度,方案手册,应有尽有-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------精品beplayapp体育下载---------------------------------------------------------------------操作思路“一份报告,一份温暖”,此言用于房地产开发项目可谓体贴无比,做一份报告不难,但要做一份好的报告是难之又难。如何评定,难道是优言雅语,飘飘在上还是高谈阔论?有时我们真应该好好反问一下自己,什么是报告,什么是宏观思路的论文?有策划就应该有执行,什么是最贴近自身情况,什么最有利操作。也许在理论上真的是一寸长一寸强,但是真正的执行难道不是短小精悍为妙吗?面临我们目前需要打开的市场面,正所谓是困难重重,如今商业投资的八大“铁律”摆在他们面前:区位选择、交通便利、商业人流、产业前景、经营管理、商户质量与竞争度、产权主性、租金及租金成长性是每一个投资者精打细算的问题,加之目前商业地产弊病重多,大到北京的实力派的“巨库”、“第五大道”小到如今的供大于求的“净菜超市”,每一个带着自己的优点进入市场的项目,大多都尝到市场无情的一面,同时在惨淡的经营中都让投资者饱受煎熬,使得大部分投资者对商业物业充满恐惧,导致全国的商用房存量面积大大的增加。鉴于并不乐观的商业地产,各地管理部门相继出台新政策和管理办法进行宏观调控,以挽回投资者的信心。正所谓是“良禽择木而栖”,又更何况是身经百战的投资者,如何吸引他们,把控他们是如今商业地产商同等于把握市场同样的关键,同时保证理想回报和风险的减免固然是对投资者最好的最需要的判比法码。“先进一步是财富、落后一步是包袱”,随着开盘时间一天天临近,项目的营销工作也在实质性全面展开,鉴于我项目的自身情况,如何才能在最小的营销风险和成本下,达到开盘前最好的效果,我们本着精而求实的态度和五个关键性、两个有效结合(1、实战性、2、专业性、3、可回报性、4、差异性、5、可指导性,1、结合政府优惠政策、2、结合王志刚策划理念)的基本点进行了操作设计,将整体流程与每一个细节相结合,完成了项目的操作规程。角度认识城市文登,在国人心里究竟是怎样一个城市,他都在发展什么?显而易见,在全国范围内,作为沿海城市经济、人口、产业、环境还处于发展阶段的它,还不知名,也未达到一个核心城市的条件。然而,随着周边威海、烟台城市的迅速成长和对韩贸易的递增,已形成了胶东半岛城市、产业、人口、外贸互动的发展趋势。就邻里城市威海,精品beplayapp体育下载就在这里-------------各类专业好beplayapp体育下载,值得你下载,教育,管理,论文,制度,方案手册,应有尽有-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------精品beplayapp体育下载---------------------------------------------------------------------2003年,城乡居民收入稳定增长,消费水平明显提高,消费结构更加科学合理。物价水平的平稳发展及市场商品的日趋丰富,使百姓得到了更多的实惠。政府有关部门积极采取扶持措施,再就业工程成效显著,社会安定祥和。社会保障体系进一步健全,第三产业发展迅速,人们的生活质量得以全面提高。,按可比价格计算,%。,%;,%;,%;人均国内生产总值33762元,%。%、%%。按照调整优化第一产业、改造提高第二产业、加快发展第三产业的原则,不断加大产业结构调整力度,∶∶。农业结构调整取得较大突破,粮经面积比调整到44∶56,渔业养殖与捕捞的产量比调整到54:46,%。工业结构调整力度加大,机械、化工、建材等传统产业普遍得到改造,电子信息、新材料、生物工程等高新技术产业快速成长,%;大企业、大集团的支撑拉动作用进一步增强,销售收入过亿元、利税过千万元的企业达到276个和268个别。三产内部结构得到优化,%。旅游业发展势头强劲,全年接待海内外游客725万人次,,分别比上年增长13%和19%。民营经济发展速度加快,全市个体工商户、,,,,%、11%、%%。其中,私营企业达到7217个,,,,%、%、%和45%。在岗职工年平均工资11215元,%。,%。精品beplayapp体育下载就在这里-------------各类专业好beplayapp体育下载,值得你下载,教育,管理,论文,制度,方案手册,应有尽有-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------精品beplayapp体育下载---------------------------------------------------------------------固定资产投资规模迅速扩大。,比上年增长119%;;,%;,%;,%。投资效益继续提高。%,,%。对外贸易继续成为经济增长的亮点,,%,,%。经济外向度达到40%,提高了6个百分点。出口结构进一步优化,,%,%;,%,%。招商引资成效显著,,%;,%;,增长78%。对外经济技术合作进展顺利,,%;完成营业额8300万美元。外派劳务4320人次,期末在外人数7380人,%、%。威海自从去年底10月6日荣获2003年度“联合国人居奖”后,房地产市场更加欣欣向荣。威海房地产业发展迅速,从一般公寓楼到高级豪华别墅应有尽有,价格适中,适合海外人士在威海定居或临时居住,购房、租房均享受国民待遇。同时,威海市政府为了给来威海的外国人提供更好的生活和学****环境,目前正在规划建设两个外国人生活小区:一个欧美生活区、一个日韩生活区。每个生活区内都建有国际学校、医院、娱乐、健身场所。从不动产的品质上加大了提升力度!,%。房地产开发快速发展。,增长20%;,与同期基本持平。,%。,%。精品beplayapp体育下载就在这里-------------各类专业好beplayapp体育下载,值得你下载,教育,管理,论文,制度,方案手册,应有尽有-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------精品beplayapp体育下载---------------------------------------------------------------------2004年发展趋势楼盘旺销价格继续上窜,自从威海获得联合国“人居奖”,房价就突然来了个“三级跳”,一年来房价上涨了近千元。市中心住宅平均售价三千多,地角偏僻的郊区房房价每平方米也在两千多元,海边的房子更贵,平均四千多元。而作为联动城市之一的文登市,全市各外贸企业积极开拓国际贸易市场,全面优化外贸内部环境,加快外贸实业化、国际化建设步伐。推动全市对外贸易工作持续、稳定、健康发展。就目前统计数据,截止2003年底,全市共批准外资企业732家,,。全市有自营进出口经营权工贸企业完成进出口总额57720万美元,%,其中出口金额38890万美元,%;进口18830万美元,%。被注入新血液的文登及时的抓住了一个又一个的机会,优化着自身,并让市民的生活蒸蒸日上,GDP与人均GDP已大幅上升到一个新的高度,就连农村人均GDP都到达了7200元RMB,从产业结构上分析,文登超常规发展的主导产业是汽车与配件产业群、机械加工产业群、轻纺与制革产业群、电子通信产业群和食品医药产业群。但是要使这些产业形成集聚,必须要有先导产业的拉动。没有一个好的吸引全国及韩国相关产业发展的市场环境,主导产业就难以集聚。如何营造一个富有独特个性和魅力的市场环境,迅速带动经济要素集聚、拉动主导产业发展、超常规推进城市化进程?这就要发展满足韩国企业进入中国市场需要的第三产业——“商贸、商务、生活三位一体的综合服务体系”的第三产业。那么文登所需的先导产业是什么:高层次的第三产业。在此以前提下,市委市政府针对投资环境与外围条件制定了许多的优惠政策提供全国及邻国投资经营者。投资环境工业发展迅速??????文登是一座新兴的工业城市,目前已形成了机械、汽车、化工、电子、轻纺、食品、建材等7大支柱产业,20多个门类,1万多个花色品种的工业体系,拥有光缆、曲轴、农用车、绣品、皮革、蓄电池、钻夹头、活扳手等20多种工业拳头产品,形成了一批销售收入过亿元或利税过千万元的骨干企业群体,宏安电缆、天润曲轴、威力工具、威达机床、花鹿制革、云龙绣品、文隆电池等10多家企业的规模和效益位居全国同行业前列。??精品beplayapp体育下载就在这里-------------各类专业好beplayapp体育下载,值得你下载,教育,管理,论文,制度,方案手册,应有尽有-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------精品beplayapp体育下载---------------------------------------------------------------------农业基础稳固文登市有耕地82万亩,是山东省重要的商品粮基地和花生、苹果、奶山羊、长毛兔、养殖对虾、蚕茧的主要产区。其中,粮食、花生、奶山羊和对虾养殖被列为国家生产基地,玉米、果品、蚕茧、长毛兔和淡水养殖被列为山东省生产基地。???对外经贸活跃文登市可以自行审批投资总额在3000万美元以下的中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业。目前,全市已与100多个国家和地区建立了经济贸易合作关系,累计成立三资企业700多家。投资政策企业所得税生产性外商投资企业所得税率为24%。其中:属于技术密集型、知识密集型项目;外商投资在3000万美元以上、回收投资时间长的项目;能源、交通、港口建设的项目,经批准后,可减按15%的税率征收企业所得税。凡生产性外商投资企业,实际经营期在10年以上的,从开始获利年度起,第一年和第二年免征企业所得税,第三年至第五年减半征收企业所得税。对外商投资兴办的产品出口企业,在依照税法规定减免企业所得税期满后,凡当年出口产品产值达到当年企业产品产值的70%以上的,可以按税法规定的税率减半征收企业所得税。已经按15%的税率征收企业所得税的产品出口企业,按10%的税率征收企业所得税,同时免征地方所得税。对外商投资兴办的先进技术企业,依照税法规定减免企业所得税期满后仍为先进技术企业的,可以按照税法规定的税率延长3年减半征收所得税。减半后的税率低于10%的,按10%征收企业所得税,同时免征地方所得税。精品beplayapp体育下载就在这里-------------各类专业好beplayapp体育下载,值得你下载,教育,管理,论文,制度,方案手册,应有尽有-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------精品beplayapp体育下载---------------------------------------------------------------------对外商在文登市投资能源、交通、港口建设的项目和属于下列行业(包括科研项目)的,经批准,免征地方所得税:机械制造、电子行业;冶金、化学、建材工业;轻工、纺织包装工业;医疗器械、制药工业;农业、林业、牧业、养殖业及加工业;建筑业。汇出所得税外国投资者从外商投资企业取得的利润,无论是否汇出境外,均免征所得税。再投资退税外商投资企业的外国投资者从企业取得的利润直接再投资于该企业,增加注册资本,或者作为资本投资开办其它外商投资企业,经营期不少于5年的,经投资者申请,税务机关批准,退还其再投资部分已缴纳所得税的40%的税款。如果再投资兴办、扩建产品出口企业或者先进技术企业的,可全部退还其再投资部分已缴纳的企业所得税税款。?增值税外商投资企业出口的货物,除另有规定者外,可在货物报关出口并在财务上做销售后,凭有关凭证按月报送税务机关批准退还或免征增值税和消费税。?、外商投资研究开发中心、先进技术型企业,在原批准的生产经营范围内进口国内不能生产或性能不能满足需要的自用设备及其配套的技术、配件、备件,可按规定免征或分五年返还进口关税和进口环节税。(包括辅料和包装物料)、不作价设备,免征关税。规划2005年全据?1992年经山东省人民政府批准设立的文登省级经济开发区,也是文登市人民政府直接管辖的唯一的工业区、出口加工区。总面积18平方公里。,区内规划并建设了“三园一城一基地”,即金山、银河、九龙工业园、农用汽车工业城和抽纱基地。文登经济开发区海陆空交通非常便利,水、电、通讯、综合服务设施十分完善,工作、生活、居住环境优美。截至2003年底区内共引进企业260多家,以机械、汽车、轻工、电子、化工、农副产品加工等为支柱的产业格局已经形成。精品beplayapp体育下载就在这里-------------各类专业好beplayapp体育下载,值得你下载,教育,管理,论文,制度,方案手册,应有尽有-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------精品beplayapp体育下载---------------------------------------------------------------------至今以成为了文登新型经济的载体。它正以积极的招商态度和优惠的经营条件吸引、辐射着整个胶东半岛乃至全国、韩国的经营者和投资者!人文据户籍管理部门统计,2000年底文登全市总户数为245,524户,总人口662,447人,通过几年自然增长和机械增长目前人口总数已到达800000人左右,主城区人口约250000人。而威海2004年人口统计3000000市区人口800000人。拥有着齐鲁文化根源的山东人热情、爽直、大方,特别是作为旅游城市的威海、烟台地区更是热情备至,风土人情,尽善尽美。在经历了改革开放、经历了市场经济,已成为了现代社会体系的先驱者。不管是威海还是文登“市场”二字的概念都已不在是专家学者的课题,人们从早期的垄断式经营步入了新市场体系时代,从最初的生存需要发展到了享受需要,从消费意识到投资意识,市场成为了平常老百姓家里家外常有的话题。从此点可以看出,如今此地的消费者是保守而又理性的。另一点,也就是他们目前对与外来企业仍然存在一定的抗性,就拿大卖场来说,大家依然喜爱在威海自有企业的超级市场购物,可见本土消费情节是较为突出的。从项目角度来分析,文登人在吃、穿方面较为节俭,但是在装饰自己的家方面,特别的舍得花钱,购买建材的档次相对较高,数量相对较多,已****惯性的把自己的家装饰得篷壁生辉。销售SWOT分析优势:文登、威海目前最大、品牌最集中的建材广场文登、威海现唯一全功能超级社区国际化品牌导入、国际化管理商住互动,并能刺激社区内部消费项目内部配套齐全精品beplayapp体育下载就在这里-------------各类专业好beplayapp体育下载,值得你下载,教育,管理,论文,制度,方案手册,应有尽有-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------精品beplayapp体育下载---------------------------------------------------------------------切入辐射能力强,切有本土消费支撑物流发达,为一期建材市场提供便利货物交通性价比较高,投资能力强,增长潜性大开发区“经营孵化器”政策指引环境幽雅,山水俊秀建筑形态超前,同属标志性建筑劣势:人流交通尚未完善区域市场尚未成熟区域发展处于初期阶段开发周期较长,风险极高周边形象差,开发项目少周边配套不完善机会:政府的大力扶持帮助项目顺利进行“联合国人居奖”得主威海人口迁入增大消费空间旅游城市先决条件,带动商业发展入韩式交流贸易,直接吸引外资进入房地产业的迅速发展人均收入、消费水平及消费概念的提升文登开发区大力发展促动业态发展威胁:,市场可变性难以预计周边城市市场浅抢市场份额整体项目后期工程连贯性影响大政府主观意识影响项目发展进度客户定位考虑到一期建材市场的国际性定位,销售、经营辐射圈范围不仅涵盖文登、威海,同时也吸纳着山东本土、全国和韩国的投资者和经营者,此间,我们预计了项目应占各层次投资客户所项目体的份额及吸引主题。设计开盘前期本市及本省内占比50%,经历了前期的市场调研,我们发现山东人本土消费情节严重,就拿购物大卖场来说,已有很多外地高端同类商场入住各区域,但实际经营上并没有几家可以在营业额、人流量上高于本地卖场。另根据调查中本省房地产的发展情况分析,商业物业非常之少,且商业项目本土消费率不高,可见消费者投资经历较少、意识较为淡薄,为吸引到足够的投资量,我们将以主题为