广州市物业管理条例.pdf

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街道办事处、镇人民政府应当向房屋登记机构查询业主姓名和房屋面积,房屋登记机构应当提供并不得收取费用。筹备组应当自成立之日起3日内由成员中的街道办事处、镇人民政府代表召集、主持首次会议推选筹备组组长,集体学****筹备成立业主大会和选举业主委员会的相关规则。筹备组组长由街道办事处、镇人民政府在筹备组成员中提名,经过半数筹备组成员允许后产生。筹备组组长不履行或者不适当履行职责的,按前款规定程序重新确定。筹备组会议由筹备组组长召集和主持,也可以由筹备组组长委托筹备组其他成员召集和主持。筹备组组长不召集筹备组会议的,经1/3以上筹备组成员允许,可以由会议发起人组织召开筹备组会议。筹备组成员不能委托代理人参加会议,但法人或者其他组织除外。筹备组会议应当有过半数筹备组成员出席,作出的决定必须经全体筹备组成员半数以上允许。筹备组会议应当制作书面记录并存档。筹备组会议作出的决定,参会成员应当签字确认,并自作出决定之日起3日内向全体业主公告。筹备组可以持街道办事处、镇人民政府出具的证明向公安机关申请刻制筹备组印章,印章由筹备组组长或者筹备组组长指定的筹备组成员保管。筹备组印章应当根据筹备组会议的决定,用于筹备组公示、公告等筹备文书的发布。筹备组解散后,其印章由保管人交回街道办事处、镇人民政府废止。筹备组应当做好以下筹备工作:(一)确认并公示业主人数以及所拥有的专有部份面积;(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;(三)拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案;(四)确定首次业主大会会议表决规则;(五)确定业主委员会委员候选人(以下简称候选人)人数、名额分配及产生办法,确定候选人名单;(六)制定首届业主委员会选举规则;(七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。前款内容应当在首次业主大会会议召开20日前公示,公示时间不少于10日。首届业主委员会委员候选人产生规则和首届业主委员会选举规则不得与拟提交表决的业主大会管理规约和议事规则抵触和冲突。业主对公示的管理规约、业主大会议事规则草案有异议的,应当在公示期间以书面署名形式向筹备组提出书面意见。筹备组应当自收到书面意见之日起7日内集体讨论决定是否采纳并书面答复。需要修改管理规约、业主大会议事规则草案的,应当及时修改,修改后的草案应当按照本办法第二十九条第二款的规定公示。候选人由业主自荐或者业主联名推荐等方式向筹备组提出。筹备组应当按照《广东省物业管理条例》第二十五条的规定核查候选人的资格,并保证物业管理区域内的各类型物业至少有1名候选人。:..筹备组应当将拟定的候选人名单向全体业主公示,公示时间不少于7日。公示期间,业主认为候选人不符合《广东省物业管理条例》第二十五条规定条件的,应当以书面署名形式向筹备组提出;经筹备组核查确认的,再也不列入候选人名单,并告知全体业主。筹备组应当自成立之日起6个月内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议。筹备组自成立之日起6个月内,组织召开首次业主大会会议但未形成决议的,其工作期限延长6个月;逾期仍未召开业主大会表决通过管理规约和业主大会议事规则、选举产生首届业主委员会的,由物业所在地的居民委员会、村民委员会在街道办事处、镇人民政府的指导和监督下组织召开业主大会表决通过管理规约和业主大会议事规则并选举产生首届业主委员会。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生首届业主委员会之日起成立。业主大会成立之日起,筹备组自行解散。筹备组自成立之日起6个月内,未能组织召开首次业主大会会议的,筹备组自行解散。业主可以按照本办法第二十条的规定,重新向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求,再次成立筹备组。第三节业主大会业主共同决定以下事项:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;(四)决定是否设立业主监事会;(五)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;(六)选聘和解聘物业服务企业;(七)筹集和使用物业专项维修资金,制定物业专项维修资金管理制度;(八)改建、重建建造物及其附属设施;(九)改变共用部位、共用设施设备的用途;(十)决定或者授权业主委员会决定共用部位、共用设施设备的经营方式,管理、使用经营收益;(十一)听取和审查业主委员会的工作报告和收支预算结算报告、业主监事会的工作报告;(十二)改变或者撤销本物业管理区域内部份业主、业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议;(十三)法律、法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。决定前款第(七)项和第(八)项,应当经专有部份占建造物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主允许;决定前款其他事项,应当经专有部份占建造物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主允许。管理规约应当对下列主要事项作出约定:(一)物业的使用、维护、管理;(二)物业专项维修资金的筹集、管理和使用;(三)物业共用部位、共用设施设备的经营与收益分配;(四)业主共同利益的维护;(五)业主共同管理权的行使;(六)业主应当履行的义务;(七)违反管理规约应当承担的责任。业主大会议事规则应当对下列主要事项作出约定::..(一)业主大会名称;(二)业主委员会的职责;(三)业主委员会议事规则;(四)业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;(五)业主投票权数的确定方法;(六)业主代表的产生方式;(七)业主大会会议的表决程序;(八)业主委员会委员、候补委员的资格、人数、任期和职务终止等;(九)业主委员会换届程序、业主委员会委员补选规则等;(十)业主委员会终止但未产生新一届业主委员会时,代为履行业主委员会职责的机构、人员及其职责范围和期限,但不得违反《广东省物业管理条例》第三十四条第三款的规定;(十一)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理;(十二)业主大会、业主委员会印章的使用和管理。业主大会设立业主监事会的,业主大会议事规则还应当对业主监事会职责、议事规则和工作经费,监事的选举规则、监事的资格、人数、任期等事项进行约定。业主大会会议分为定期会议和暂时会议。业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开,每年至少召开1次。业主大会定期会议召开前,业主委员会应当向业主公告以下内容:(一)上一年度物业管理情况报告;(二)上一年度业主委员会工作情况报告;(三)上一年度业主大会收支情况报告;(四)物业管理的其他有关事项。有下列情形之一的,业主委员会应当组织召开业主大会暂时会议,并于10日内发布召开暂时会议的公告:(一)经已交付使用物业业主总人数20%以上业主提议;(二)经业主委员会决定;(三)经业主监事会提议;(四)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理;(五)管理规约或者业主大会议事规则约定的其他情形。业主委员会未按照本办法第三十七条的规定组织召开业主大会定期会议、暂时会议的,由物业所在地的街道办事处、镇人民政府责令业主委员会限期召开,并公告全体业主;逾期仍不召开的,由业主监事会组织召开;未设立业主监事会的,由物业所在地的居民委员会、村民委员会在街道办事处、镇人民政府的指导和监督下组织召开。20%以上业主或者业主监事会提议召开业主大会暂时会议的,业主委员会应当在5日内作出召开业主大会暂时会议的决定;业主委员会逾期未作出决定的,业主可以向物业所在地的街道办事处、镇人民政府书面申诉,街道办事处、镇人民政府应当在15日内核查。经核查符合召开业主大会暂时会议条件的,由街道办事处、镇人民政府按照前款规定予以处理。召开业主大会会议,应当于会议召开20日前将会议时间、地点、议题、议程形式及表决规则向全体业主公示,公示时间不少于10日,并同时告知物业所在地的居民委员会、村民委员会,但因发生重大事故或者紧急事件决定召开业主大会暂时会议的除外。公示期间,业主可以对业主大会会议拟表决事项提出建议和意见。组织召开业主大会会议的机构对业主提出的建议和意见应当受理并予以说明,并可以对拟表决事项的具体内容进行修改。拟表决事项经修改后应当重新公示,公示时间不少于10日。:..业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见和电子投票等形式,但应当有物业管理区域内专有部份占建造物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送达每一位业主;无法送达的,应当公告,公告时间不少于7日。需要投票表决的,表决意见应当由业主本人或者业主书面委托的代理人签名。采用电子投票形式的,应当通过业主决策电子投票系统表决。业主大会会议投票期限应当根据具体情况决定。因故需要延长投票期限的,应当按照业主大会会议召开方案或者业主大会议事规则的约定公告全体业主,延长期限最长不得超过15日。采用书面征求意见形式的,业主大会会议投票期限届满,应当按照公正、公开、透明的原则,统计和查验业主的表决意见,并及时发布表决结果。采用集体讨论形式的,应当当场发布表决结果,可以邀请业主对计票全过程进行监督。表决结果应当向全体业主公示。采用书面征求意见形式产生的表决结果应当公示30日以上,采用集体讨论形式产生的表决结果应当公示7日以上。公示内容应当包括房号和专有部份面积,业主对表决事项赞同、反对、弃权的意见,全体业主对表决事项赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。业主大会会议的选票、表决票和书面委托书由业主委员会妥善保管,保管期限不少于5年。未按照本条第二款的规定公示业主大会会议表决结果的,物业所在地的街道办事处、镇人民政府可以责令限期公示并通告全体业主。业主大会会议表决结果公示期间,业主对表决结果有异议的,组织召开业主大会会议的机构应当记录并及时答复。公示期满,业主对表决结果没有异议或者异议不成立的,应当公告业主大会决定。采用书面征求意见形式,业主对表决结果有异议的,可以查验本人表决意见,组织召开业主大会会议的机构应当及时提供业主本人表决意见以供查验。查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致的,应当重新统计、公示表决结果。业主查验本人意见,应当提供本人有效身份证明和有效房产证明;业主委托他人查验表决意见,还应当出具书面委托书,载明委托事项、委托权限及期限。业主可以幢、单元、楼层为单位,共同决定本单位范围内的物业维修资金使用等物业管理事务,但不得违反法律、法规、规章、规范性文件及业主大会议事规则、管理规约,不得与业主大会的决定相抵触。业主大会确定业主投票权数,按照下列方法认定专有部份面积和建造物总面积:(一)专有部份面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算。(二)建造物总面积,按照前项的统计总和计算。业主大会确定业主投票权数,按照下列方法认定业主人数和总人数:(一)业主人数按照专有部份的数量计算,1个专有部份按1人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部份,以及同一买受人拥有1个以上专有部份的,按1人计算。(二)总人数,按照前项的统计总和计算。1个专有部份有2个以上所有权人的,其所有权人应当推选1人行使表决权,但共有人所代表的业主人数为1人。业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的,由其法定监护人行使表决权。业主为法人的,由其法定代表人或者法定代表人委托的代理人行使表决权。业主委托代理人参加业主大会会议的,其代理人应当出具载明委托事项、委托权限及期:..限的书面委托书。业主可以按照《广东省物业管理条例》第二十条的规定,以幢、单元或者楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议。业主大会议事规则应当约定未参预表决业主的投票权数是否可以计入已表决的多数票。业主大会议事规则未约定的,未参预表决业主的投票权数不得计入表决的多数票。业主大会设立业主监事会的,业主监事会的监事人数为不少于3人的单数,每届任期不超过5年,可以连选连任。业主委员会委员及其厉害关系人不得担任业主监事会监事。业主监事会每年度至少召开1次会议,应当有过半数监事出席,作出的决定应当经全体监事半数以上允许并签字确认。业主监事会主要履行以下职责:(一)审核业主委员会的工作情况报告及年度工作计划、业主大会收支情况报告及收支预算;(二)查阅业主委员会财务账薄及其他会计资料,检查业主委员会财务状况和财务活动情况,包括筹集、管理、使用物业专项维修资金情况,物业共用部位、共用设施设备经营所得收益情况,业主大会、业主委员会工作经费的收支情况等;(三)监督业主委员会执行业主大会决定和决议的情况。对违反物业管理法规和规章、管理规约和业主大会议事规则、业主大会决定和决议的业主委员会委员向业主大会提出罢免建议;(四)对业主委员会委员侵害全体业主共同利益的行为,要求业主委员会委员予以纠正;(五)要求业主委员会及时召开业主大会暂时会议;(六)就业主监事会或者监事职权范围内的事项可以向业主大会会议提出提案;(七)可以列席业主委员会会议,并对业主委员会决议的事项提出质询或者建议;(八)发现业主委员会财务活动情况异常,可以进行调查;必要时,可以礼聘会计师事务所、审计师事务所、律师事务所等专业机构协助其工作;(九)定期向业主大会报告业主监事会行使职权的情况并通告全体业主。第四节业主委员会划分为一个物业管理区域的分期开辟的建设项目,先期开辟部份符合成立业主大会条件的,首次业主大会会议应当根据分期开辟的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。业主委员会普通由5人至15人的单数委员组成,每届任期不超过5年,可以连选连任,具体人数、任期由业主大会议事规则约定。业主大会会议选举的业主委员会委员人数未达到业主大会议事规则约定人数的,应当通过多轮投票补选。经补选后,多轮选举产生的业主委员会委员总人数仍未达到议事规则约定人数,但已超过5人(含5人)的,业主委员会产生。业主委员会应当按照议事规则组织召开业主大会,补选业主委员会委员。业主委员会实行差额选举的,未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人,可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员。候补委员人数由业主大会议事规则约定。候补委员可以列席业主委员会会议,但不具有表决权。业主委员会应当自选举产生之日起7日内召开首次会议,在业主委员会委员中推选产生业主委员会主任和副主任。业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列资料向物业所在地的街道办事处、镇人民政府办理备案手续:(一)管理规约、业主大会议事规则;(二)业主大会的会议记录和会议决定;:..)业主委员会委员(候补委员)名单及其基本情况。报送资料齐全、符合法定条件的,街道办事处、镇人民政府应当当场出具书面回执并在报送的管理规约和业主大会议事规则文本加盖备案印章,同时将备案回执和备案资料抄送区分局、县级市房地产行政主管部门。业主委员会收到备案回执后,应当将备案情况告知物业服务企业,并向全体业主公告备案回执、加盖备案印章的管理规约和业主大会议事规则,同时可以持备案回执向公安机关申请刻制业主大会、业主委员会印章。备案的有关事项发生变更的,任期内的业主委员会应当自变更之日起15日内向原备案机关办理备案变更手续。业主委员会履行下列职责:(一)执行业主大会的决定和决议;(二)召集业主大会会议,定期向业主大会报告业主委员会行使职权的情况并向全体业主发布,接受业主质询;(三)代表业主与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同,协调处理物业管理活动中的相关问题;(五)催促业主、物业使用人遵守管理规约,交纳物业服务费及其他相关费用,调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷;(六)组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用;(七)根据业主大会的授权,决定共用部位、共用设施设备的经营方式,管理、使用经营收益;(八)配合街道办事处、镇人民政府、公安机关、居民委员会、村民委员会做好物业管理区域的社区建设、社会治安等工作;(九)法律、法规规定或者业主大会赋予的其他职责。业主委员会应当向全体业主发布下列情况和资料,接受业主监督:(一)管理规约、业主大会议事规则;(二)业主大会和业主委员会的决定;(三)物业服务合同;(四)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的情况;(五)物业专项维修资金的筹集、使用、管理情况;(六)物业共用部位、共用设施设备的使用和收益情况;(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;(八)业主委员会委员、业主监事会监事的姓名、职务、联系方式等信息;(九)其他应当向业主公开的情况和资料。业主委员会对本条第一款第(五)项