徐州新城区1号地块营销策略方案.ppt

前期沟通:
一期推售(1A及1B地块,位于项目中部)
物业类型(叠加复式、多层、小高层、高层物业)
快速入市(预计09年5月左右推售)
理想回报(徐州高端物业)
本报告解决的问题:
金石对市场和客户的理解
本项目的营销策略
金石操作优势
附:项目视觉表现
目录
壹/ 把脉·市场
贰/ 解码·项目
叁/ 洞见·策略
肆/ 金石·优势伍/ 视觉·表现
壹/ 把脉· 市场
1、宏观市场
宏观背景1:中国房地产市场 由蓝渐红三级变奏
2000
2004
第一阶段
2000年以前
房改推进,市场发育
第二阶段
2000~2004年
政策扶持,市场发展
第三阶段
2005年至今
新政迭出,市场调整
结论:未来市场竞争的格局将有“大市场”阶段向“专卖店”时代转化,这也更有帮于象恒基这样的有品牌、有实力的开发商展现实力。
徐州新城区将是一座充满活力的现代化生态城市;
成为具有徐州都市圈特点、具备强大市场;
将是徐州市新的“门户”和“窗口”;
徐州市对外联系的口岸,主要城市组团。
宏观背景2:徐州城市发展 双核心格局明朗
结论:城市空间放大与城市框架的拉开,赋予了新城区历史性的发展机遇。
作为主城人口重要的疏散方向,新城区的城市建设标志着徐州未来魅力生活的新的开始。
板块
2007年成交面积(万平方米)
2007年成交宗数(宗)
一季度
二季度
三季度
四季度
合计
一季度
二季度
三季度
四季度
合计
东区





3
2
8
1
14
南区

0



1
0
1
1
3
西区

0
0
0

1
0
0
0
1
北区

0
0


2
0
0
2
4
中心区
0




0
2
2
2
6
新城区
0
0



0
0
6
3
9
合计





7
4
17
7
35
宏观数据1:2007徐州城市土地供应 新城区位居首位
结论:未来本项目的竞争主要集中在东区与新城区同类型物业之间展开。
宏观数据2:价格涨幅回落购房趋于理性
月份
徐州市价格指数
新建住房价格指数
90平方米住房价格指数
二手住房价格指数
同比
环比
同比
环比
环比
同比
环比
1月







2月




--


3月




100


4月







5月
104



100


6月




100


7月


103
100
100


8月



100


100
2008年1-8月份徐州价格指数
新建住房价格指数环比涨幅较小,房价比较稳定,由于市场观望,加上下半年全市供应量持续增加,。
宏观数据3:市场主流回归功能实用型住宅
片区
老城区
新城区
九里片区
金山桥片区
坝山片区
翟山片区
城东片区
云龙湖片区
90平方米以下套型结构比例
45%
40%
62%
62%
62%
60%
70%
10%
目前90平方米住宅成为市场供应的主力,其套数比例占到市场总供应量的70%。
,总套数约6000套,其中120-150平方米住宅约2000套左右,别墅(包括叠加别墅)相关产品约1000套左右;
新城区90平方米以下户型占40%,新城区将主要以大户型竞争为主。
结论:2008年,徐州市计划有230万平米商品房上市,目前的市场状况表明,受新政以及经济因素影响,成交开始出现下滑态势。
宏观数据4:2007徐州住宅销售势头旺盛, 2008年成交下滑态